En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.
Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:
- no justificar los gastos de adquisción o venta
- no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
- haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
- haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
Caso Práctico
Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)
1.- Venta de la vivienda antigua
- Fecha de venta 27/11/2007
- Precio de venta 195.000 €
- Gastos 1.085 €
- Precio Fiscal de Venta 193.915 €
- Cancelación de hipoteca 85.580 €
- Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
- Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
- Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
- Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.
2.- Compra de la vivienda antigua.
- Fecha de Compra 17/5/2000
- Precio de Compra Vivienda 64.909 €
- Precio de Compra del Garaje 5.409 €
- Gastos de Compra 19.288 €
- Total compra 89.606 €
- Coeficiente de actualización 1.1213
- Valor Fiscal de la Compra en 2010 100.475 €
- Hipoteca solicitada en 2000 90.000 €
- El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
- En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.
3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir
- La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440 €
- Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
- En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €
4.- Compra de la vivienda nueva
- Fecha de Compra 05/9/2007
- Precio de Compra Vivienda 187.250 €
- Gastos de Compra 17.138 €
- Total compra 204.388 €
- Hipoteca 140.000 €
- Importe invertido en la Compra 64.388 €
5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
- Invertido en la compra 64.388
- Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
- Total invertido 93.050 €
6.- Calculo de la plusvalía exenta.
- Plusvalía obtenida 93.430 €
- Líquido Obtenido 109.420 €
- Importe Invertido 93.050 €
- % del líquido reinvertido: 85.03%
- Plusvalía exenta 79.452,22 €
- Plusvalía sujeta 13.977,78 €
- Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
- Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.
7.- Deducción por inversión en vivienda habitual
- Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó 50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
| 25% | 20% | 15% | Base | |
| 1999 | 719,82 € | 4.798,81 € | ||
| 2000 | 883,93 € | 5.892,84 € | ||
| 2001 | 196,45 € | 1.234,41 € | 9.015,20 € | |
| 2002 | 673,05 € | 363,08 € | 293,05 € | 6.461,27 € |
| 2003 | 901,52 € | 11,69 € | 4.585,54 € | |
| 2004 | 901,52 € | 74,27 € | 5.002,74 € | |
| 2005 | 901,52 € | 466,83 € | 7.619,80 € | |
| 2006 | 901,52 € | 194,88 € | 5.806,80 € | |
| 2007 | 833,40 € | 4.167,00 € | ||
| Total | 53.350,00 |
- La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
- La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
- Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
- Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
- Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.
8.- Notas
- El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
- Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.
Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.
Estimado Sr Ullastres,
En la declaración del ejercicio 2008 aparece que me comprometo a reinvertir en los proximos dos años 11.500 € en mi nueva vivienda habitual; fruto de la diferencia entre la compra y la venta de ambas viviendas. Recuerdo que firmamos en la oficina de hacienda una especie de convenio en el que no tendríamos que realizar esta reinversión en dos años, sino que a medida que amortizáramos el préstamo (de este documento no tenemos copia, estamos intentando conseguirla).
Mi duda si prescribe esta situación, o me pueden reclamar la cantidad correspondiente a esos 11.500€. Comentarle que no hemos realizado ningún tipo de deducción por vivienda por lo que durante los ejercicios siguientes a 2008, por lo que la declaración ha sido siempre positiva.
Muchas gracias y espero haberme explicado con una mínima claridad.
Saludos
No existe posibilidad de firmar el convenio que mencionas. Te dirían simplemente que si mantenias los pagos de la hipoteca esta reinversión se cumpliría.
Buenos dias!!Mi duda es la siguiente. Hemos vendido la casa por 150.000€, cuando la compra de realizo por 92.000, con lo cual se declara esa ganancia, pero con parte de esos 150.000, hemos pagado lo que quedaba de hipoteca completamente (62.000€). Puedo deducirme esos 62.000€ en la deduccion por vivienda habitual???La transmision se realizo el 03/12/2013. Gracias
Se declara como ganancia patrimonial en IRPF.
Es posible que puedas deducir por inversión en vivienda habitual si lo venias haciendo los años anteriores, pero el máximo por este concepto es 9.200
También es posible que si la casa donde ahora vives la compraste hace menos de dos años desde la fecha de venta de la antigua puedas acogerte a la exención por reinversión.
Las ventajas fiscales que mencionas son por adquisición de vivienda habitual. El problema radica en la definición de ADQUISICIÓN.
En general sería la fecha en que puedes probar que tienes la propiedad y el uso de la vivienda; para esto bastaría probar que firmaste un contrato de compra y que tienes las llaves. Esto parece fácil pero es tan sencillo demostrar fehacientemente en que fecha ocurrió. Por esto en general se usa el día de la escritura pública.
A las viviendas en construcción NO se les aplica la deducción, precisamente porque todavía no se pueden usar como vivienda.
Y ya de paso, a los contratos de arras tampoco se les puede calificar de compraventa, porque son un contrato de opción, si quieres comprar ok, pero si no quieres comprar pierdes las arras y ya esta.
Hola, me divorcié y recibí 180.000 euros por mi vivienda antigua. Para acogerme a la reinversión los reinvertí en la construcción de una nueva vivienda, pero debido a que mi nuevo conyuge no tenía líquido, tuvimos que pedir una hipoteca conjunta porque a él solo no se la daban.
Tengo facturas por 380.000€ que demuestran la reinversión de sobras. Sin embargo tengo la duda de si esa hipoteca que no nos hemos deducido nunca resta de mi reinversión.
Además, hace 2 meses me pidieron las facturas de la construcción de mi antigua casa de hace 14 años, también las facturas de la nueva casa (teniendo en cuenta que hace 5 años que cobré los 180000€) ¿Ha prescrito ya mi expediente abierto si no me han reclamado todavia la “supuesta” deuda?
El procedimiento caduca a los seis meses. Hasta entonces no podrás estar tranquilo
Buenos días,
Mi duda es la siguiente:
Teniendo vivienda habitual, compro nueva en Junio 2012 para destinarla a vivienda habitual.
La que fue mi vivienda habitual tengo apalabrada su venta desde Marzo 2014. Ese mes pedimos autorizacion a Junta Andalucia por ser VPO. Nos consta autorizada la venta. No sabemos si nos va a dar tiempo de escriturar antes de junio, cuando harían los 2 años.
¿El contrato privado es suficiente acreditación de la venta para el plazo de los dos años o es necesario escriturar?
Gracias.
El contrato privado y la entrega de llaves hecho con un acta notarial para dejar constancia de la fecha de ambos, sí, es válido.
Hola
He vendido una casa en 2013 por 100.000 euros donde en el año 1986 heredé un 50% por parte de mi padre y en 2005 el otro 50% por parte de mi madre .
Como tengo que declarar el aumento del patrimonio.
Muchas gracias
Te será más fácil si lo tratas como dos ventas. Cada una de un 50%. Sino es casi imposible poner los datos correctos en el programa. PADRE
Hola, Sr. Ullastres.
Estoy intentando comprobar si puedo deducir por la compra de la vivienda habitual.
En el 2000 compro una vivienda por 130.000€, que vendo en el 2008 por 240.000€.
Primera duda: ¿estos datos los debo manejar con el IVA?¿O se contabilizan como gastos?
Para esta vivienda tenía una hipoteca de 110.000€ de la que tuve que saldar al final 82.000€ para cancelarla (con el dinero de la venta).
Las bases de deducción practicadas por Hacienda las conozco pues me las dieron y ascienden a 88.000€.
En el 2009 compro la vivienda habitual por 300.000€. Y pido una hipoteca de 180.000€. Además desde ese momento hasta el final de 2013 he invertido en la vivienda 34.000€ (pagos de hipoteca+donación).
Segunda duda: ¿con estos datos puedo hacer los cálculos y comprobar si puedo deducir ya este año? ¿Qué otros datos harían falta para realizar el cálculo correcto y luego no tener problemas?
Trato de seguir todos los pasos que indica en el caso práctico, que está muy claro. Pero cuando dice gastos, no sé a qué se refiere exactamente: IVA, actos jurídicos, seguros, plus valía,…
Muchas gracias.
Para los particulares el IVA es simplemente un mayor gasto o coste. Tambien se consideran gastos todos aquellos necesarios para la compra: escritura, gestoría, ITP/IVA, AJD, el seguro para la vivienda y el seguro de amortización de préstamos.
De los mencionados el único que no se incluye como gasto de la compra es la plusvalía municipal, que es un gasto de la venta y por tanto ya minoró el importe tanto de la ganancia exenta, como de la cantidad a reinvertir.
Entiendo que la re inversión ya se realizó correctamente.
Una vez terminados los pagos de la reinversión. A partir de esa fecha en cuanto el importe pagado entre intereses y amortizaciones y seguros exceda de 88.000, se recuperará el derecho a deducir.
Buenas tardes, Sr Ullastres.
Mi caso es el de venta de vivienda habitual en Septiembre 2009 por 130000€. Compra de la nueva vivienda habitual en Octubre de 2007 por 276000€. Los pagos de este prestamo (denominado hipoteca puente) hasta la venta de la vivienda habitual fueron de 89000€. Para afrontar estos pagos de la hipoteca de 89.000 en 2005 formalicé un segundo préstamo hipotecario sobre mi antigua vivienda por 83.000€ (tenía intención de cambiar de vivienda). Con la venta de la vivienda antigua se cancelan dos prestamos hipotecarios de 34000 (primer prestamo) y 80000(segundo prestamo).
Pues bien, Hacienda me dice que me admite como reinversión la cantidad del segundo prestamo hipotecario cancelado en la venta, pero que tengo que demostrar que fue utilizado para lo indicado. ¿Cómo lo demuestro? Pienso que con la escritura en la que viene la finalidad del préstamo y los pagos adeudados de la hipoteca puente desde Octubre de 2007 hasta Septiembre de 2009, no serian sufiecientes para ellos?
Saludos y gracias por su opinión
Con los extractos bancarios de la cuenta donde ingresaste el importe de la venta, y que de la misma cuenta a continuación se vea el cargo de la amortización/cancelación de la hipoteca de la nueva.
Se trata de demostrar que los euros recibidos por la venta, son los mismos euros empleados en pagar la hipoteca de la nueva
Buenos días, Señor Ullastres.
Le expongo mi caso: Vivo de alquiler en un municipio cercano a Barcelona. El año pasado, una vivienda situada en otro municipio también cercano a Barcelona que teníamos en propiedad mis dos hermanos y yo, a partes iguales, en la cual no vivía nadie, fue adquirida por uno de ellos. Por este concepto, el hermano que la compró en su totalidad, nos dio a mi hermano y a mí, 46.000 euros a cada uno. Ese dinero lo voy a utilizar en la compra de una vivienda que me cuesta 90.000 euros, para lo cual he pedido una hipoteca de 60.000 euros.
Estoy haciendo la declaración de la renta y me surgen dudas:
1-Supongo que no puedo solicitar la exención por reinversión en vivienda habitual, ¿no?
2-¿Puedo deducirme de alguna manera alguna cantidad por utilizar ese dinero en la compra de la que será mi vivienda habitual?
3-Aproximadamente, ¿cuánto voy a tener que pagar en impuestos por la venta de esa vivienda si no puedo deducirme ninguna cantidad?
Muchas gracias.
Carlos
No, no puedes pedir la exención por re-inversión porque la vivienda vendida no era tu vivienda habitual.
No, no hay posible deducción por esto.
Esta transmisión tributará como ganancia o perdida patrimonial por diferencia entre el importe de venta (46.000) y el precio de adquisición. En la escritura donde consta que adquiristeis/heredasteis esta vivienda vendrá un importe tu precio de compra será un tercio de este importe y un tercio de los gastos de esta adquisición. Este beneficio/o pérdida se añade a la base del ahorro y tributa a un tipo entre el 21%-27%
Recibo el 100% de una casa de mis padres en 2005 y el catastro la tasa con 25.000 euros.
La vendo en 2012 por un precio de 51000 euros.
Esa cantidad en el mismo mes de la venta, la reinvierto en pagar parte de mi hipoteca que tengo de mi vivienda habitual pero no se, si esto se puede desgrabar de mi declaración y tampoco se como hacerlo.
Y en que pagina de la declaración se realiza.
Me gustaría me orientasen para realizar correctamente mi declaración .
Muchas gracias
Se añade al importe por adquisicón de vivienda habitual, pero está limitado a 9.040 euros al año.
Si tus cuotas al cabo del año ya llegan a este importe, no tendrás ninguna ventaja adicional.
Esta al final en el anexo A1, casilla A.
Gracias por la información. Mi problema es el siguiente:
Mi marido, de soltero, tenía una vivienda que vendió en el año 2009 y reinvertió en la actual que tenemos juntos, por mitades indivisas. Todo el dinero obtenido por la venta de aquélla se destinó a la nueva. Al heberse destinado todo el dinero a la nueva vivienda nos desgravamos la reinversión. Ahora haciendo nos dide que sólo se podía desgravar mi marido el 50%, al ser su nueva propiedad la mitad indivisa. En realidad todo el dinero se destinó a la adquisión de la nueva.
La deducción se puede aplicar, a la parte de la vivienda comprada por tu marido, el 50%.
En la medida que lo que él pagó se destinara a comprar su mitad de la vivienda y lo puedas probar, tendrá derecho a la deducción.
Generalmente el problema está en que este importe se destina a pagar un crédito que está a nombre de ambos, por lo que la mitad de lo que él paga se destina a amortizar su mitad del préstamo pero la otra mitad amortiza tu parte del préstamo.
El sistema de evitar esto, es en el momento de realizar la amortización, firmar un acuerdo/contrato entre cónyuges sobre la forma de reparto de la amortización. Y llevar a la hacienda de tu comunidad autónoma a liquidar transmisiones patrimoniales por esta CESION DE PRESTAMO, que está exenta, pero permite certificar la existencia del préstamo entre cónyuges en la fecha de presentación. Y luego es importante que se cumplan los acuerdos de pago entre cónyuges, y guardar las pruebas de estos pagos.
No acabo de tener claro par de puntos . Le agradecería me echara una mano .
Mi marido y yo compramos una casa en mayo del año 2.006 por 175.000 €, para su pago solicitamos una hipoteca de 72.000 € . Los gastos de dicha compraventa ( notaría e impuestos ) ascendieron a 15.000 €.
Este año vamos a venderla por 260.000 € . Los gastos que generará esta transmisión ( comisión de la agencia y plusvalía municipal ) son unos 10.000 € . Nos falta por pagar 50.000 de la hipoteca que cancelaremos en el momento de la venta.
Queremos comprar otra casa . Nos costaría 200.000 € por lo que no tendríamos que pedir hipoteca.
Y aquí está mi pregunta , podemos reinvertir ? sin pedir hipoteca ? Cuánto ? Estoy perdidísima ! Muchísimas gracias por su atención
Sí, puedes reinvertir.
Pero tienes que tener cuidado. Los euros con los que compres tienen que ser lo euros que obtengas por la venta de la vivienda antigua.
Te recomiendo que abras una nueva cuenta, a nombre de los mismos titulares que la vivienda antigua, y en esta cuenta ingreses el importe de la venta, y desde esta cuenta pagues la compra de la nueva, que también debe ser comprada a nombre de los mismos titulares.