Reinversión en Vivienda Habitual. Caso práctico

En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.

Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:

  1. no justificar los gastos de adquisción o venta
  2. no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
  3. haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
  4. haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.

Caso Práctico

Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)

1.- Venta de la vivienda antigua

  • Fecha de venta                                    27/11/2007
  • Precio de venta                                     195.000 €
  • Gastos                                                           1.085 €
  • Precio Fiscal de Venta                 193.915 €
  • Cancelación de hipoteca                        85.580 €
  • Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
  • Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
  • Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
  • Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.

2.- Compra de la vivienda antigua.

  • Fecha de Compra                                            17/5/2000
  • Precio de Compra Vivienda                             64.909 €
  • Precio de Compra del Garaje                             5.409 €
  • Gastos de Compra                                              19.288 €
  • Total compra                                              89.606 €
  • Coeficiente de actualización              1.1213
  • Valor Fiscal de la Compra en 2010   100.475 €
  • Hipoteca solicitada en 2000                         90.000 €
  • El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
  • En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.

3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir

  • La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440
  • Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
  • En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €

4.- Compra de la vivienda nueva

  • Fecha de Compra                                            05/9/2007
  • Precio de Compra Vivienda                            187.250 €
  • Gastos de Compra                                               17.138 €
  • Total compra                                            204.388 €
  • Hipoteca                                                            140.000 €
  • Importe invertido en la Compra         64.388 €

 

5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda

  • Invertido en la compra 64.388
  • Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
  • Total invertido 93.050 €

6.- Calculo de la plusvalía exenta.

  • Plusvalía obtenida 93.430 €
  • Líquido Obtenido 109.420 €
  • Importe Invertido 93.050 €
  • % del líquido reinvertido: 85.03%
  • Plusvalía exenta 79.452,22 €
  • Plusvalía sujeta 13.977,78 €
  • Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
  • Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.

 

7.- Deducción por inversión en vivienda habitual

  • Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó  50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
25% 20% 15% Base
1999 719,82 € 4.798,81 €
2000 883,93 € 5.892,84 €
2001 196,45 € 1.234,41 € 9.015,20 €
2002 673,05 € 363,08 € 293,05 € 6.461,27 €
2003 901,52 € 11,69 € 4.585,54 €
2004 901,52 € 74,27 € 5.002,74 €
2005 901,52 € 466,83 € 7.619,80 €
2006 901,52 € 194,88 € 5.806,80 €
2007 833,40 € 4.167,00 €
Total 53.350,00
  • La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
  • La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
  • Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
  • Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
  • Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.

8.- Notas

  • El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
  • Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.

Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.

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319 respuestas a Reinversión en Vivienda Habitual. Caso práctico

  1. Angel dijo:

    Buenos días, quería hacerles una consulta.
    Tengo una vivienda (no la habitual) alquilada, la cual tengo la oportunidad de vender.
    Me gustaría saber si puedo aplicar exención por inversión en vivienda habitual, si el importe de la venta lo utilizo en amortizar hipoteca de mi actual vivienda habitual, la cual compré hace 8 años.
    Muchas gracias.

    Un saludo

    • No. Por que la que se vende no es la vivienda habitual. Y tampoco lo ha sido en los dos años anteriores a la venta.

      La amortización de 9000€ de la hipoteca de tu vivienda habitual te dará la deducción máxima para este año. Si amortizas más no obtendrás ninguna ventaja fiscal.

  2. JUAN IGNACIO dijo:

    El piso por 190000 lo compre en Enero 2017.
    Perdone y gracias.

  3. JUAN IGNACIO dijo:

    El piso lo vendí en Diciembre 2016.
    Gracias.

  4. JUAN IGNACIO dijo:

    Hola:compro piso 2001 por 200000 euros con hipoteca 206000 vendo por 355000 liquidando 106000 hipoteca. Compro piso 1/2018 por 190000 Todo vivienda habitual debo liquidar plusvalías IRPF.

    • Tienes una ganancia de 155.000. Para que toda la ganancia quede exenta toda la liquidez que obtienes con la venta tienes que gastarla en comprar otra vivienda habitual. La liquidez obtenida han sido 355.000-106.000= 249.000

      Como compras por 190.000 estará exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente a la parte de la liquidez empleada en reinvertir.

      190.000 / 249.000 = 76,30%

      Luego el 76.30% de la ganancia está exenta. Pero el restante 23,70% de la ganancia tributará como ganancia patrimonial 155.000 x 23,70 = 36.735
      y esta ganancia no exenta tributará al tipo impositivo de la base del ahorro que será una parte al 19% y el exceso de 6000 al 21%

  5. Lucia dijo:

    Hola,
    Haciendo un ejercicio me surge la siguiente duda.
    Si se vende una vivienda en Julio 13 ,durante dos años siguiente no se hace reinversion y en agosto 15 se hace la complementaria correspondiente declarando la no reinversion de esta ¿que intereses puede pedir hacienda? ¿Desde junio 15 o desde junio 14?
    Gracias.

    • Habría que haber pagado la ganancia con la renta 2013. Que se presenta en junio 2014.
      Por lo tanto al incumplir la condición de la exención habrá que pagar intereses desde el fin de plazo de la renta 2013, esto es desde el 30 de junio de 2014

  6. Salvador dijo:

    Buenas tardes,
    He vendido la que ha sido mi vivienda habitual durante casi veinte años por un precio de 68000 euros.Esta vivienda la adquirí por herencia al fallecer mi padre en 1999.Está escriturada por algo más de 24000 euros de esa época.Ya he comprado otra vivienda que va a ser mi vivienda habitual por un importe aproximado de 63000 euos gastos incluídos.Teniendo en cuenta que he reinvertido casi la totalidad del importe de la venta,¿cuánto dinero aproximadamente debería pagar como ganancia patrimonial el año próximo cuando presente la declaración?
    Yo no tengo trabajo desde hace mucho tiempo,y tampoco cobro subsidio ni renta garantizada desde hace más de un año.¿No tendría ningún tipo de beneficio fiscal a la hora de tributar estos 5000 euros de ganancia patrimonial?
    Muchas gracias

    • Salvador. Tenías una vivienda comprada por 24.000€, supongo que esos 24.000 incluyen los gastos de la compra (en este caso la parte proporcional del impuesto de sucesiones notaria y registro)
      Ahora vendes por 68.000 y tienes algún gasto como la plusvalía municipal, si suponemos que la plusvalia municipal son 3.000€, te queda un valor fiscal de venta de 65.000
      Luego la ganancia patrimonial son 65.000 – 24.000 = 41.000€. Esta ganancia tributará en la base del ahorro.

      En caso de que no haya exención por reinversión en vivienda tendrás que tributar por esta ganancia al tipo de la base del ahorro que es el 19% para los primeros 6000 € de ganancia y al 21% para los restantes 35.000 = 1140 + 7350 = 8490. Como parece que no tienes ningún ingreso de este importe habrá que restar la cuota correspondiente al mínimo personal que serán entre 1000 y 1500 dependiendo de tu edad. Lo que te dará unos 7000 o 7500 de impuestos a pagar.

      REINVERSION.
      Pero si el importe obtenido con la venta los has usado para pagar la compra de la nueva vivienda habitual, podrás aplicar la exención por reinversión y no tendras que pagar nada de impuestos

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