Reinversión en Vivienda Habitual. Caso práctico

En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.

Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:

  1. no justificar los gastos de adquisción o venta
  2. no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
  3. haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
  4. haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.

Caso Práctico

Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)

1.- Venta de la vivienda antigua

  • Fecha de venta                                    27/11/2007
  • Precio de venta                                     195.000 €
  • Gastos                                                           1.085 €
  • Precio Fiscal de Venta                 193.915 €
  • Cancelación de hipoteca                        85.580 €
  • Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
  • Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
  • Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
  • Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.

2.- Compra de la vivienda antigua.

  • Fecha de Compra                                            17/5/2000
  • Precio de Compra Vivienda                             64.909 €
  • Precio de Compra del Garaje                             5.409 €
  • Gastos de Compra                                              19.288 €
  • Total compra                                              89.606 €
  • Coeficiente de actualización              1.1213
  • Valor Fiscal de la Compra en 2010   100.475 €
  • Hipoteca solicitada en 2000                         90.000 €
  • El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
  • En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.

3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir

  • La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440
  • Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
  • En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €

4.- Compra de la vivienda nueva

  • Fecha de Compra                                            05/9/2007
  • Precio de Compra Vivienda                            187.250 €
  • Gastos de Compra                                               17.138 €
  • Total compra                                            204.388 €
  • Hipoteca                                                            140.000 €
  • Importe invertido en la Compra         64.388 €

 

5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda

  • Invertido en la compra 64.388
  • Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
  • Total invertido 93.050 €

6.- Calculo de la plusvalía exenta.

  • Plusvalía obtenida 93.430 €
  • Líquido Obtenido 109.420 €
  • Importe Invertido 93.050 €
  • % del líquido reinvertido: 85.03%
  • Plusvalía exenta 79.452,22 €
  • Plusvalía sujeta 13.977,78 €
  • Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
  • Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.

 

7.- Deducción por inversión en vivienda habitual

  • Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó  50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
25% 20% 15% Base
1999 719,82 € 4.798,81 €
2000 883,93 € 5.892,84 €
2001 196,45 € 1.234,41 € 9.015,20 €
2002 673,05 € 363,08 € 293,05 € 6.461,27 €
2003 901,52 € 11,69 € 4.585,54 €
2004 901,52 € 74,27 € 5.002,74 €
2005 901,52 € 466,83 € 7.619,80 €
2006 901,52 € 194,88 € 5.806,80 €
2007 833,40 € 4.167,00 €
Total 53.350,00
  • La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
  • La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
  • Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
  • Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
  • Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.

8.- Notas

  • El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
  • Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.

Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.

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307 respuestas a Reinversión en Vivienda Habitual. Caso práctico

  1. Juan Ferreras Lozano dijo:

    Hola, buenos días, paso a exponer mi caso:
    -Compré mi actual vivienda habitual en dic-2009
    -La ocupé en oct-2011
    -Mi antigua vivienda habitual la alquilé en 0ct-2012
    -Ahora la voy a vender y tengo la siguiente duda:

    ¿Tengo derecho a considerar reinversión lo que obtenga de esta venta?
    ¿Se puede considerar reinversión las amortizaciones de las cuotas de la hipoteca de la actual vivienda?

    Gracias

    • Tiene derecho a exención por reinversion SOLO aquellas viviendas que hayan sido tu vivienda habitual al menos un día de los dos años anteriores a la venta.
      Por lo tanto si vendes la que tienes alquilada desde 2012 (y que no es tu vivienda habitual desde oct 2011), obviamente esta vivienda desde hace más de dos años no es tu vivienda habitual, y por tanto no tienes derecho a exención por reinversión.

  2. Alfonso dijo:

    Buenos días, me gustaría exponer mi caso, para tener por parte vuestra una respuesta a título informativo.
    Vivía en un piso y tenía la hipoteca pagada. Se hizo un préstamo hipotecario con esa vivienda para comprar un terreno con una pequeña casita que he ido reformando durante bastante tiempo. El 11 de Noviembre vendí mi casa por motivos de divorcio, reinvertí la ganancia obtenida en comprar la parte perteneciente a mi ex que disponía del 50 %.
    Hacienda dice que la cancelación del préstamo no se puede incluir en la operación por no ser para la compra de la primera vivienda, ¿se puede unir el coste a los gastos de la vivienda que se compró el 50% ?
    El beneficio de la venta fueron 65.000 euros y el importe reinvertido fue de 46.000 euros, de no poderse añadir a la operación ¿tendré que pagar la diferencia de esas sumas? ¿se puede añadir también todo el dinero gastado en la rehabilitación aunwue hayan pasado mas de dos años?
    Muchas gracias por su tiempo y un saludo.

    • Lo que genera derecho a exención por reinversión es destinar dinero obtenido de la venta de tu vivienda habitual a pagar una nueva vivienda habitual en no más de dos años desde el día de la venta.

      La hipoteca de la vivienda vendida resta del liquido obtenido a reinvertir si fue para comprar la vivienda, pero la parte de hipoteca que se pidio despues de comprar la casa (como ya no fue para comprar la casa) no resta.

      En cuanto a la rehabilitación, debe ser lo que fiscalente se entiende como rehabilitación. Mira este concepto en internet. Pero el concepto de la calle de arreglar una vivienda no suele coincidir con el concepto fiscal de “rehabilitación”

      Lo primero es saber cuando dinero líquido obteniste de la venta. Si el cien por cien de este dinero se reinvierte, entonces el 100% de la ganancia está exenta. Y si reinviertes un 60% del dinero entonces el 60% de la ganancia está exenta.

      La parte que no esté exenta tributará al 19% por los primeros 6000 euros de ganancia, y los siguientes 44.000 tributarán al 21%, y si fuera más al 23%.

  3. Marc dijo:

    Hola buenas noches,
    Mi caso es que compre un piso en 2006, 117000 euros
    He vendido el mismo en el 2017, 120000 euros. (marzo)
    He comprado una casa de 190000 euros.(octubre 2017)
    94000 hipoteca octubre 2017
    Pagos en transferencia 2017: 44000 febrero, 56000 marzo, 5000 abril, 10000 octubre, solo 56000 fueron la reinversión del piso, los otros eran nuestros.
    ¿puedo passar todos los pagos anteriores como reinversión parcial?
    ¿que tendre de pagar de impuestos? si es si, ¿como me saldría mejor?

    • Como reinversión tienes 56.000+5.000+10.000+ el impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA + notaria + registro + Gestoria esto sería el importe reinvertido.
      El importe obtenido es de 117.000 menos la plusvalía municipal y en su caso la comisión de la agencia inmobiliaria, esto sería el importe liquido recibido.

      La ganancia es 3.000 euros, menos plusvalia y comision inmobiliaria.

      El porcentaje de la ganancia exento es el porcentaje que resulta de dividir el importe reinvertido entre el liquido recibido.

      Aunque no tuvieras gastos y no hubiera nada exento la ganancia serían solo 3.000 (120-117) por lo que el impuesto a pagar por ganancias patrimoniales serían de unos 570€

      • Marc dijo:

        Gracias, a ver si entiendo reinversión 71000.+ lo que me dijiste, esto no tiene nada que ver con los 117000 no? no tendría que reinvertir el 100% para no pagar nada? si no reinvierto el 100% la parte no reinvertida no tengo que pagar ningún interés?
        Entiendo que solo pago intereses de la diferencia entre lo que compre y lo que he vendido?

        Muchas gracias

        • Lo que hay que reinvertir es la liquidez que has obtenido con la venta de la casa.
          Pero en tu caso parece que la liquidez no solo es lo que has obtenido al venderla. Por el importe de la casa parece que has ampliado la hipoteca por lo que estas ampliaciones habría que sumarlas a la liquidez obtenida con la venta.

          Pero insisto, que la ganancia patrimonial que puedes tener por la venta es muy pequeña, así que no tendrás que pagar muchos impuestos.

          • marc dijo:

            vale entindo, si la hipoteca al final a sido de 114000 euros, y la liquidez que hemos hablado, entiendo que serira mas que lo que me dijiste 570, cuanto seria de mas? me puedes decis mas o menos el valor? al fin al cabo lo que me interesa es saber lo que tendre que pagar. Muchas gracias

          • Entonces lo que quieres saber no es el tema de reinversión que para la tan pequeña ganancia patrimoninal que tiene el piso casi no merece la pena.

            La ganancia patrimonial se calcula por diferencia entre el precio fiscal de compra y precio fiscal de venta.
            El precio fiscal de compra es el precio que pagaste al comprar más los gastos de la compra (ITP/IVA + notario + registro + gestoría)
            el precio fiscal de venta es el precio de venta que figura en la escritura menos los gastos de la venta (plusvalía municipal, gestoría, agencia inmobiliaria)
            Y esta diferencia si es menor de 6000€ tributa al 19%

  4. raquel dijo:

    Buenas tardes, agradecería enormemente que me aclarase una duda. Vendo mi vivienda NO habitual por 110000 y me costó hace 13 años 55000.
    Con el dinero restante después de cancelar la hipoteca de la vivienda que está en venta de 40000€, gastos de notaría y demás, quiero quitarme hipoteca de mi vivienda habitual. ¿Eso se considera a ojos de hacienda como reinversión en vivienda habitual o no?
    Porque sino intuyo que en el IRPF del año próximo me van a pedir bastante dinero.

    • No porque el dinero procede de la venta de una vivienda NO habitual. La exención es solo para la venta de la vivienda habitual que se destine a comprar una nueva vivienda habitual.

      Ademas por las fechas e importe de la hipoteca que mencionas. De los 110.000 de la venta no se restarían 70.000 de hipoteca a cancelar. Solo se restaría la parte de la hipoteca que originalmente se uso para la compra pero no las ampliaciones de hipoteca posteriores.

      En principio tienes una ganancia de 55.000€ que te costará los primeros 6.000 al 19%, de 6.000 a 50.000 al 21% y de 50.000 en adelante al 23%, esto son 11.560€ de impuestos

  5. Mª Rosa Inglés Molina dijo:

    Buenos días, queremos vender nuestra casa para comprar otra que nos interesa, pero el problema reside en que la propietaria (una anciana), quiere seguir residiendo allí mientras viva. La pregunta sería sí se comtempla este supuesto, ó simplememte no es posible, ya que hay un tiempo para ocupar la casa que compramos y aprovechar la exención fiscal.
    Un saludo, muchas gracias.

    • Tienes que comprar antes de dos años la vivienda. Otra cosa es que permitas a la anciana que resida en la vivienda, pero tu tienes que ser propietario.
      Podrías comprarle el 50% de la plena propiedad y el 50% de la nuda propiedad. Y que ella conserve el 50% del usufructo vitalicio de la vivienda. Con esto podrías deducir por el 50% de plena propiedad por reinversión en vivienda.
      Mira que porcentaje de propiedad necesitas e intenta llegar a un acuerdo con la anciana.

  6. Robetto dijo:

    Hola vendi mi vivienda en septiembre de2017 y en febrero de este mismo año hice un contrato de compraventa de una vivienda en construcción en septiembre di un 30 por ciento y entregar el 70 por ciento antes de los dos años de que vendi mi vivienda aunque la vivienda no me la dan pasados seis meses mas de los dos años la pregunta es si es reinversión entregando la totalidad del precio de la vivienda sin hacer escrituras

    • El problema es que el plazo de dos años no es ampliable. Y el plazo computa desde la fecha de escritura de venta hasta la fecha de escritura de compra de la vivienda. No se tiene en cuenta una escritura de vivienda en construcción porque todavía no se puede utilizar como vivienda.

  7. MARIO dijo:

    Necesito ayuda: vendo vivienda en febrero 2013 por 199000€, no vivo en ella por divorcio desde 30 diciembre 2008, compro vivienda por 49000 me queda de ganancias restando: pago de cancelación hipoteca y demás gastos unos 25000€, no me consideran vivienda habitual por no habitarla los dos años anteriores, pero leo de la misma pagina de la agencia tributaria que por separación matrimonial si se considera vivienda habitual, resumiendo me hacen una paralela y me reclaman 6500€ mas 550€ de intereses de demora. mi gestor no presenta en las alegaciones la sentencia de divorcio, que posibilidades tengo que me estimen el recurso?

  8. Magdalena dijo:

    Buenos días:
    En mi caso, he suscrito ya el contrato privado de compraventa de un piso que esta en construcción, estando prevista su terminación, entrega y escrituración para septiembre de 2018. Con la formalización del contrato abone una cantidad y actualmente estoy abonando cantidades mensuales, todas ellas a cuenta del precio final.
    Con carácter previo a la firma del contrato privado, suscribí un documento privado de reserva, e igualmente abone una cantidad en concepto de reserva que también se considera a cuenta del precio final.
    De momento sigo viviendo en la vivienda que pretendo poner a la venta cuando este más cercana la fecha de entrega de la nueva.
    Quisiera saber a efectos del computo de los dos años ¿qué fecha se considera como de compra de la vivienda nueva: la del documento de reserva, el contrato privado de compraventa o la fecha de escrituración, que será cuando me entreguen la vivienda nueva?
    y ¿ si puedo también considerar dentro de la exención las cantidades ya abonadas en el momento de la reserva, el contrato y las cantidades mensuales que estoy abonado?
    Un saludo,

    • La fecha de adqusición es siempre la fecha de escritura. Salvo que puedas probar (cosa casi imposible) que con anterioridad ya eras el propietario de la casa, que tenía capacidad de ser usada como vivienda (esto ultimo implica tener licencia de primera ocupacion) y que estabas en posesión de las llaves de la casa.

      A efectos de la exención se puede tener en cuenta todos los pagos para la compra, adelantos y gastos.
      Pero estos pagos se tienen que hacer con los euros obtenidos de la venta de la antigua, no vale hacerlo con otro dinero.

  9. Mª Magdalena dijo:

    Buenos días:
    En mi caso, he suscrito ya el contrato privado de compraventa de un piso que esta en construcción, estando prevista su terminación, entrega y escrituración para septiembre de 2018. Con la formalización del contrato abone una cantidad y actualmente estoy abonando cantidades mensuales, todas ellas a cuenta del precio final.
    Con carácter previo a la firma del contrato privado, suscribí un documento privado de reserva, e igualmente abone una cantidad en concepto de reserva que también se considera a cuenta del precio final.
    De momento sigo viviendo en la vivienda que pretendo poner a la venta cuando este más cercana la fecha de entrega de la nueva.
    Quisiera saber a efectos del computo de los dos años ¿qué fecha se considera como de compra de la vivienda nueva: la del documento de reserva, el contrato privado de compraventa o la fecha de escrituración, que será cuando me entreguen la vivienda nueva?
    y ¿ si puedo también considerar dentro de la exención las cantidades ya abonadas en el momento de la reserva, el contrato y las cantidades mensuales que estoy abonado?
    Un saludo,

    • La fecha de adquisición es SIEMPRE la fecha de la escritura de compra.

      No se tienen en cuenta ningún contrato privado entre comprador y vendedor.
      Tampoco es válida una escritura de una vivienda que no está terminada, porque todavía no se puede utilizar como vivienda.

      El objeto de la deducción es: haber comprado una vivienda. Si todavía no se ha comprado o todavía no se puede utilizar como vivienda no vale.

  10. Ricardo dijo:

    Hola.
    He vendido mi piso del cual era 100% propietario por 198.000€. De esa cantidad he dispuesto 30.000 para cancelar hipoteca y ahora dispongo de 168.000 para reinversion en vivienda. Junto a mi mujer vamos a comprar casa por valor de 340.000€ y mi pregunta es que porcentaje debo tener de la casa para justificar que ese dinero se ha reinvertido correctamente ya que si escriturase al 50% hacienda podria decir que no he invertido la totalidad del dinero de la venta del piso. Gracias

    • El único requisito que te falta para toda la gananacia pase a estar exenta es que el valor de tu nueva vivienda sea al menos igual al valor de la vendida.
      Por lo tanto tendrías que tener 198.000€ de la nueva vivienda y tu mujer el resto hasta 340.000 mas los gastos de la compra.

  11. Verónica dijo:

    Hola, buenas tardes,
    Mi situación es la siguiente: compraré vivienda en julio de 2017 por el valor de 300000 y venderé vivienda en diciembre del 2017 por el valor de 158000, de los cuales 70000 € serán para liquidar hipoteca. Mi pregunta es la siguiente: los gastos de escritura, hipoteca, impuestos… De la nueva vivienda se pueden deducir como reinversión de la nueva vivienda? Y el dinero de la arras también son deducibles como reinversión?

    • Todo sería válido.

      Pero el requisito dificil de cumplir es que los 88.000 que te pagan al vender (descontados los 70.000) son los que TIENES que usar para pagar estos gastos.

      La única forma de conseguir hacerlo es no pagarlos con tu dinero si no con un préstamo o hipoteca. Y luego cuando vendas usar el dinero obtenido para amortizar el prestamo.

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