Reinversión en Vivienda Habitual. Caso práctico

En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.

Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:

  1. no justificar los gastos de adquisción o venta
  2. no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
  3. haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
  4. haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.

Caso Práctico

Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)

1.- Venta de la vivienda antigua

  • Fecha de venta                                    27/11/2007
  • Precio de venta                                     195.000 €
  • Gastos                                                           1.085 €
  • Precio Fiscal de Venta                 193.915 €
  • Cancelación de hipoteca                        85.580 €
  • Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
  • Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
  • Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
  • Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.

2.- Compra de la vivienda antigua.

  • Fecha de Compra                                            17/5/2000
  • Precio de Compra Vivienda                             64.909 €
  • Precio de Compra del Garaje                             5.409 €
  • Gastos de Compra                                              19.288 €
  • Total compra                                              89.606 €
  • Coeficiente de actualización              1.1213
  • Valor Fiscal de la Compra en 2010   100.475 €
  • Hipoteca solicitada en 2000                         90.000 €
  • El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
  • En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.

3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir

  • La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440
  • Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
  • En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €

4.- Compra de la vivienda nueva

  • Fecha de Compra                                            05/9/2007
  • Precio de Compra Vivienda                            187.250 €
  • Gastos de Compra                                               17.138 €
  • Total compra                                            204.388 €
  • Hipoteca                                                            140.000 €
  • Importe invertido en la Compra         64.388 €

 

5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda

  • Invertido en la compra 64.388
  • Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
  • Total invertido 93.050 €

6.- Calculo de la plusvalía exenta.

  • Plusvalía obtenida 93.430 €
  • Líquido Obtenido 109.420 €
  • Importe Invertido 93.050 €
  • % del líquido reinvertido: 85.03%
  • Plusvalía exenta 79.452,22 €
  • Plusvalía sujeta 13.977,78 €
  • Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
  • Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.

 

7.- Deducción por inversión en vivienda habitual

  • Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó  50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
25% 20% 15% Base
1999 719,82 € 4.798,81 €
2000 883,93 € 5.892,84 €
2001 196,45 € 1.234,41 € 9.015,20 €
2002 673,05 € 363,08 € 293,05 € 6.461,27 €
2003 901,52 € 11,69 € 4.585,54 €
2004 901,52 € 74,27 € 5.002,74 €
2005 901,52 € 466,83 € 7.619,80 €
2006 901,52 € 194,88 € 5.806,80 €
2007 833,40 € 4.167,00 €
Total 53.350,00
  • La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
  • La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
  • Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
  • Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
  • Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.

8.- Notas

  • El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
  • Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.

Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.

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265 respuestas a Reinversión en Vivienda Habitual. Caso práctico

  1. Julia dijo:

    Vendo mi vivienda habitual en diciembre de 2016. Compro una de obra nueva en febrero de 2017, pero la entrega de llaves es para marzo de 2019, qué será cuando me desprenda del total del dinero obtenido en la venta. En este caso se habrían pasado los dos años que hay para invertir en vivienda habitual?

  2. Angel Romaní dijo:

    Buenos días,

    En julio de 2015 vendimos nuestra vivienda habitual por, cuando realizamos las declaraciones de la RENTA, el gestor nos pasó estos números:

    GANANCIA PATRIMONIAL 109.043,96 euros
    IMPORT A REINVERTIR 181.159,47 euros

    A fecha de hoy hemos adquirido una nueva vivienda cuyo valor ha sido de 134.000 euros, incluidos los gastos de notario y registro. Y vemos a realizar una reforma que esta alrededor de los 45.000 euros.
    ¿Como podemos saber la cantidad que tendremos que liquidar en la próxima declaración de Hacienda?

    Saludos,

    Angel

    • La reforma, salvo que se pueda calificar LEGALMENTE de rehabilitación no cuenta.

      Como tenias que reinvertir 181 y has reinvertifo 134 entoces dividir 134/181 te dará el porcentaje que has reinvertido.

      Como la ganancia es 109 si lo multiplicas por esta porcentaje esto es la parte de la ganancia exenta. El resto tributa como ganancia patrimonial.

  3. diego manzano reyes dijo:

    Buenos días. Mi caso es compro vivienda en 2000 por 120.000 €, en 2002 compro garage por 20.000€ y amplio en este valor la hipoteca. Vendo en 2015 por 250.000€ las dos propiedades y cancelo hipoteca que queda por 100.000€. Pagando el plusvalía.
    En 2016 compro vivienda habitual con garage por 180.000€ mas 8% de transacción patrimonial. (En la declaración de renta 2015, pongo que invertire en compra de vivienda.)
    ¿por invertir en todo en la compra de mi vivienda habitual me tienen que devolver algo del plusvalia los de la comunidad autónoma donde tenía la anterior vivienda habitual, que no es la misma donde la he comprado?

    • La parte del garaje no es vivienda habitual al haberse comprado en un momento distinto que la casa. Y todos los gastos e hipoteca relativos al garaje no forman parte de la vivienda habitual.

      Mira la escritura de venta, y verás que están separados el precio de venta de la casa y del garaje y que ambos suman 250.000€.

      La plusvalía municipal o IIVTNU no tiene nada que ver con la ganancia patrimonial de IRPF. Sólo esta última se puede ver reducida o exenta por reinversión.

  4. Aida dijo:

    Hola de nuevo, he hecho los números y EL saldo pendiente del préstamo que corresponde al prestamo inicial q compre son unos 100.000 euros yo vendo por 163000 como te comenté, si le resto el pendiente del préstamo me daría una ganancia de 63000 q reinvierto entiendo totalmente No? puesto q compro una mitad indivisa q valdria 105000, no estaría exenta por la reinversión en la compra todo? puesto que lo gasto todo en la compra de la nueva casa. Ya me dices
    mil gracias

    • Son dos números distintos, el de la ganancia que puede quedar exenta y el del importe liquido cobrado en la venta.
      Para que quede exenta toda la ganancia tienes que reinvertir todo el importe líquido obtenido en la venta.

      Si compraste una casa por un millón y la vendes por un millon cincuenta mil. Para que la ganancia de 50.000 quede exenta tienes que gastarte en la nueva vivienda los 1.050.000 que cobraste por la venta.

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