Reinversión en Vivienda Habitual. Caso práctico

En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.

Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:

  1. no justificar los gastos de adquisción o venta
  2. no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
  3. haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
  4. haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.

Caso Práctico

Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)

1.- Venta de la vivienda antigua

  • Fecha de venta                                    27/11/2007
  • Precio de venta                                     195.000 €
  • Gastos                                                           1.085 €
  • Precio Fiscal de Venta                 193.915 €
  • Cancelación de hipoteca                        85.580 €
  • Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
  • Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
  • Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
  • Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.

2.- Compra de la vivienda antigua.

  • Fecha de Compra                                            17/5/2000
  • Precio de Compra Vivienda                             64.909 €
  • Precio de Compra del Garaje                             5.409 €
  • Gastos de Compra                                              19.288 €
  • Total compra                                              89.606 €
  • Coeficiente de actualización              1.1213
  • Valor Fiscal de la Compra en 2010   100.475 €
  • Hipoteca solicitada en 2000                         90.000 €
  • El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
  • En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.

3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir

  • La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440
  • Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
  • En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €

4.- Compra de la vivienda nueva

  • Fecha de Compra                                            05/9/2007
  • Precio de Compra Vivienda                            187.250 €
  • Gastos de Compra                                               17.138 €
  • Total compra                                            204.388 €
  • Hipoteca                                                            140.000 €
  • Importe invertido en la Compra         64.388 €

 

5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda

  • Invertido en la compra 64.388
  • Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
  • Total invertido 93.050 €

6.- Calculo de la plusvalía exenta.

  • Plusvalía obtenida 93.430 €
  • Líquido Obtenido 109.420 €
  • Importe Invertido 93.050 €
  • % del líquido reinvertido: 85.03%
  • Plusvalía exenta 79.452,22 €
  • Plusvalía sujeta 13.977,78 €
  • Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
  • Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.

 

7.- Deducción por inversión en vivienda habitual

  • Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó  50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
25% 20% 15% Base
1999 719,82 € 4.798,81 €
2000 883,93 € 5.892,84 €
2001 196,45 € 1.234,41 € 9.015,20 €
2002 673,05 € 363,08 € 293,05 € 6.461,27 €
2003 901,52 € 11,69 € 4.585,54 €
2004 901,52 € 74,27 € 5.002,74 €
2005 901,52 € 466,83 € 7.619,80 €
2006 901,52 € 194,88 € 5.806,80 €
2007 833,40 € 4.167,00 €
Total 53.350,00
  • La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
  • La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
  • Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
  • Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
  • Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.

8.- Notas

  • El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
  • Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.

Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.

Esta entrada fue publicada en Deducción Vivienda, IRPF. Guarda el enlace permanente.

353 respuestas a Reinversión en Vivienda Habitual. Caso práctico

  1. David dijo:

    Buenos días. Mi pregunta es si yo vendo una vivienda habitual para comprarme otra habitual y la vendo más barata que como la compré, q debo de invertir en la nueva vivienda? Ejemplo: compro en 2001 una vivienda por 220000 eu con gastos e impuestos incluidos. Vendo por 200000 eu con una cancelación de hipoteca de 20.000 eu. Y compro una vivienda en por 350.000 eu con gastos e impuestos incluidos. Hipoteca de 265000 eu. Gracias y un saludo

  2. RAFAEL dijo:

    Buenos días,

    Gracias de antemano por sus aportaciones.

    Mi caso:

    - Venta de mi vivienda habitual de soltero, con un beneficio a efectos de reinversión de 140.000€.

    - El mismo día, compro vivienda con mi pareja (al 50%), por importe de 350.000€ (incluidos gastos).

    La compra la pagaremos con los 140.000€ obtenidos en la venta de mi vivienda habitual + 210.000€ de financiación ajena (la casa la compramos a partes iguales y los dos figuraremos en el préstamo).

    ¿Puedo aplicar la reinversión al 100%, a efectos de estar exento? Tengo la duda de si Hacienda considera que, al figurar al 50% en el préstamo, el importe que yo reinvierto efectivamente sería menor, es decir:

    175.000€ (mi mitad del precio de compra) – 105.000€ (mi mitad del préstamo): 70.000€.

    ¿Es así? ¿Puede resolverme esta duda?.

    Muchas gracias.

    • Vendes la antigua, y obtienes digamos una liquidez de 200.000 y la ganancia lo que dices 140.000
      En la nueva solo pagais 140.000 a medias, luego tu aportas 70.000

      De tu ganancia 140.000, estará exento el porcentaje que sale de dividir lo que tu pagas al contado 70.000 dividido entre la liquidez que obtienes 200.000 luego un 35% de la ganancia quedaría exenta.

      Si por el contrario la compra la hicierais
      Un 40% lo compras tu al contado
      Y el restante 60% lo comprais a medias financiado
      Entonces tu tendrías exento el 70% de la ganancia.
      El problema es que tu mujer puede protestar porque entonces solo sería propietaria del 30% en lugar del 50% en la variante que tu pagas más impuestos.

  3. DAVID dijo:

    Hemos comprado una nueva vivienda habitual este año 2020, pero empezamos a pagar en julio’18 (sobre plano). Yo vendí mi vivienda habitual en 2019. La duda que tengo es si en la renta puedo imputar como reinversión los pagos de antes de la venta de mi piso y de después, siempre dentro de la orquilla de 2 años, es decir, lo invertido desde el primer pago julio’18 hasta las amortizaciones de la hipoteca de junio’20, aunque la venta de mi vivienda cayera en medio de las diferentes inversiones que he ido haciendo, y no antes o después … Es decir, la duda que tengo viene porque he hecho reinversión antes y después de la venta de mi piso y quisiera saber si es posible … Mil gracias!!

    • NO.
      Reinvertir es usar el dinero obtenido por la venta en pagar la nueva.

      Lo que has pagado antes de vender la antigua, nunca podrá ser reinversión.

      Y Si tienes una cuenta A con 200.000 Euros, y tienes otra cuenta B donde se ingresan 200.000 de la venta de la vivienda antigua. Y pagas la nueva vivienda que compras ahora con el dinero de la cuenta A, tampoco puedes aplicar la exención por reinversión.

      • DAVID dijo:

        Gracias por la respuesta. Pero con todo mi respeto y sin ánimo de ofender, diría que estás equivocado, o igual lo interpreto mal… ya que según la propia agencia tributaria:

        “Plazo de la reinversión.

        La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.”

        Es decir, que la agencia tributaria considera válidos los pagos realizados dos años antes a la venta de la vivienda habitual. Y evidentemente dos años antes no disponemos del Cash referente a la venta…
        Igualmente con el ejemplo que indicas de la cuenta A y B, tampoco estoy de acuerdo ya que siendo el titular de las dos cuentas, que más da donde ingrese el dinero de la cuenta? Puedo haber hecho una transferencia de una cuenta a la otra o simplemente haber cambiado de banco y no por eso pierdo el derecho a la deducción… En mi humilde opinión.

        Un saludo!

        • Una cosa es que se pueda comprar antes o después de vender la antigua, en un caso tienes dinero para comprar la nueva, pero no tienes sitio donde vivir, y el otro tienes sitio donde vivir pero no tienes dinero para comprar.

          No, hacienda no acepta como reinversión los pagos hechos con dinero que no procede de la venta de tu antigua vivienda habitual.
          Y es importante que puedas probar que el mismo dinero obtenido con la venta es el mismo que usas para reinvertir.

          Ademas del caso de las cuentas A y B, a ti no te importará, pero a Hacienda le estas dando la razón para perder el derecho a la exención por reinversión.

          Hay otro que alguna vez me ha dado problemas con hacienda, aunque luego lo he ganado en Contencioso: Tengo una cuenta con 200.000 € ingreso después 200.000 de la venta. Y uso 200.000 de esa cuenta para pagar la nueva vivienda. Hacienda no me lo acepta porque se aplica el método FIFO, y el primer dinero que saco, se considera que es el dinero más antiguo que había en la cuenta, y por lo tanto no se ha cumplido que se haya reinvertido.

          LEY IRPF. Artículo 38. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión.
          1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
          Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

          REGLAMENTO IRPF.Artículo 41. Exención por reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva o reciente creación.
          1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
          A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
          a) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
          b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
          Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
          2. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de acciones o participaciones por las que se hubiera practicado la deducción prevista en el artículo 68.1 de la Ley del Impuesto, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de acciones o participaciones que cumplan los requisitos previstos en los números 2.º, 3.º y 5.º de dicho artículo, en las condiciones que se establecen en este artículo.
          3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
          En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
          Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
          Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
          4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
          5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
          En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.

  4. Nusan dijo:

    Hola!
    Para comprar mi segunda vivienda pedí una hipoteca sobre esa 2a vivienda, y amplié la hipoteca de la primera vivienda (con la que cubrí los gastos y el 20% de la segunda). He vendido la primera y he usado el dinero para cancelar la hipoteca de la primera vivienda totalmente, y amortizar casi toda la de la segunda vivienda . He invertido todo lo de la venta en las hipotecas, entiendo que estoy exenta de pagar, es así?

    • No necesariamente,

      primero es necesario que entre la compra de la nueva y la venta de la antigua vivienda habitual no hayan pasado mas de dos años.

      segundo la parte proporcional de la ganancia que corresponde al porcentaje de liquidez destinado a pagar la segunda hipoteca no estará exento

      • Nusan dijo:

        Muchas gracias por su respuesta. Han pasado algo menos de dos años entre las dos operaciones, pero en mi caso, la compra de la segunda vivienda fue anterior a la venta de la primera (he tenido ambas viviendas a la vez, mientras reformaba la segunda, y después mientras se vendía la primera). La única manera de reinvertir la liquidez de la venta de la primera vivienda que se me ocurre, es en la hipoteca de la segunda, cuando la venta de la primera es posterior a la compra de la segunda vivienda.

  5. Angel dijo:

    Compro vivienda habitual con garaje y trastero 150000 gastos de escrituras y ahorro aportado total se queda una hipoteca de 137800
    Luego vendo vivienda habitual ..a los 6 meses de adquisición de la otra …total venta menos impuestos gastos de escrituras 88000 obteniendo una ganancia patrimonial de 27000
    A ver el dinero de mis ahorros que sirvieron para comprar la nueva vivienda gastos de tributos escritura y señal 24000 puedo restarlos del total de la venta del piso 88000 y aportando esa diferencia ,tendría exención total por reinversión total 64000 euros + gastos y señal 24000 .total 88000 ..otra cosa el garaje tiene escritura aparte …solo cuenta el valor de la vivienda o el garaje tambien . gracias

    • La ganancia patrimonial solo queda exenta si la liquidez obtenida en la venta se destina a amortizar hipoteca de la nueva vivienda comprada con anterioridad.
      Como has obtenido 88.000 euros de liquidez en la venta, tendrás que amortizar la hipoteca en estos 88.000 para que los 27.000 de ganancia queden exentos.
      Si compraste la nueva el xx de xx de 2019, tendrás que haber amortizado estos 88.000 antes del xx de xx de 2021 (tienes dos años para reinvertir.

      Los 24.000 € no cuentan porque este dinero no procede de la venta de la antigua vivienda habitual.

      El nuevo garaje solo puede considerarse parte de la nueva vivienda habitual si la adquisición es simultanea a la compra de la vivienda nueva. Esto es si la fecha de escritura de ambas compras es la misma. Si el garaje se compra un día después hacienda te podría poner problemas.

  6. Francisco dijo:

    Buenas noches Javier Ullastres.
    En primer lugar mi enhorabuena por las respuestas tan certeras y la ayuda que haces a muchas personas.
    Le pido opinión sobre mi caso.

    Compro vivienda habitual en 2011 por 400000 €. Una vez pagado el ITP y demás el coste total es de 440000 €. Para ello pido hipoteca de 260000 €.

    Actualmente voy a vender mi vivienda por 700000 € de los que 200000 serán para eliminar la hipoteca y 350000+gastos (sobre 400000) para compra de mi vivienda habitual de aquí en adelante.

    Cuales serán los gastos en IRPF que tendré que pagar.
    Gracias y un saludo.

    • Tu ganancia es de 700000-440000 menos los gastos de la venta plusvalía municipal, agencia inmobiliaria…

      Como compras una casa de menos valor solo el 400000/440000 puede quedar exenta.

      Para que el porcentaje que puede quedar exento lo esté tienes que invertir toda la liquidez obtenida en la compra de la nueva vivienda. Como la liquidez obtenida son 700000-200000 y esto es más que el valor de la nueva solo un porcentaje de lo que puede estar exento lo estará si compras la vivienda nueva al contado 500000/400000

  7. Paula dijo:

    Buenas tardes,
    Por lo que he entendido, si he comprado previa a la venta de la vivienda habitual, la nueva vivienda habitual, para el cálculo del importe que tengo que reinvertir puedo añadir a los gastos de notaría, registro….la parte de hipoteca que he ido amortizando desde que la compré hasta que he vendido la antigua?
    Muchas gracias.

  8. Edu dijo:

    Buenas vendere piso por 125000 escriturado por 100000 siendo mi vivienda habitual entiendo ganancia de 25000 euros, puedo reinvertirlos en piso comprado hace 2 años y medio, la reinversion se puede realizar en reformar vivienda o rebajar hipoteca.
    Gràcies.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>