En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.
Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:
- no justificar los gastos de adquisción o venta
- no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
- haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
- haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
Caso Práctico
Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)
1.- Venta de la vivienda antigua
- Fecha de venta 27/11/2007
- Precio de venta 195.000 €
- Gastos 1.085 €
- Precio Fiscal de Venta 193.915 €
- Cancelación de hipoteca 85.580 €
- Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
- Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
- Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
- Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.
2.- Compra de la vivienda antigua.
- Fecha de Compra 17/5/2000
- Precio de Compra Vivienda 64.909 €
- Precio de Compra del Garaje 5.409 €
- Gastos de Compra 19.288 €
- Total compra 89.606 €
- Coeficiente de actualización 1.1213
- Valor Fiscal de la Compra en 2010 100.475 €
- Hipoteca solicitada en 2000 90.000 €
- El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
- En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.
3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir
- La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440 €
- Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
- En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €
4.- Compra de la vivienda nueva
- Fecha de Compra 05/9/2007
- Precio de Compra Vivienda 187.250 €
- Gastos de Compra 17.138 €
- Total compra 204.388 €
- Hipoteca 140.000 €
- Importe invertido en la Compra 64.388 €
5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
- Invertido en la compra 64.388
- Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
- Total invertido 93.050 €
6.- Calculo de la plusvalía exenta.
- Plusvalía obtenida 93.430 €
- Líquido Obtenido 109.420 €
- Importe Invertido 93.050 €
- % del líquido reinvertido: 85.03%
- Plusvalía exenta 79.452,22 €
- Plusvalía sujeta 13.977,78 €
- Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
- Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.
7.- Deducción por inversión en vivienda habitual
- Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó 50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
| 25% | 20% | 15% | Base | |
| 1999 | 719,82 € | 4.798,81 € | ||
| 2000 | 883,93 € | 5.892,84 € | ||
| 2001 | 196,45 € | 1.234,41 € | 9.015,20 € | |
| 2002 | 673,05 € | 363,08 € | 293,05 € | 6.461,27 € |
| 2003 | 901,52 € | 11,69 € | 4.585,54 € | |
| 2004 | 901,52 € | 74,27 € | 5.002,74 € | |
| 2005 | 901,52 € | 466,83 € | 7.619,80 € | |
| 2006 | 901,52 € | 194,88 € | 5.806,80 € | |
| 2007 | 833,40 € | 4.167,00 € | ||
| Total | 53.350,00 |
- La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
- La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
- Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
- Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
- Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.
8.- Notas
- El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
- Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.
Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.
Hola!
Tengo una duda y no consigo que nadie me la aclare por ningun lado, nisiquiera en Hacienda.
En Julio 2005 compré un piso junto con mi novio, despues de algo mas de tres años viviendo alli como vivienda habitual lo vendimos en Septiembre 2008 por que nos quedamos sin trabajo…
Hemos vuelto a Hacienda a informarnos una vez mas y nos han dicho que la ganancia patrimonial que tuvimos cada uno es de 23.600€ y la deduccion correspondiente es el 18% osea 4248€
Despues de 4 años para reinvertir que nos concedieron, no lo hemos hecho y cada uno estamos en casa de nuestros padres en paro….
El caso es que hemos solicitado la liquidacion como nos han dicho pero ¿cuanto seria lo que tendriamos que pagar ahora?
Me ha llegado una carta de Hacienda hoy mismo con notificacion que `pone:
” De acuerdo con su escrito 18/4/2013, procedetributar por la ganacia patrimonial obtenida por la transmision de la vivienda habitual, al no haberse hecho efectiva la reinversion del importe obtenido en la enajenacion en la adquisicion de nueva vivienda habitual” . A parte vienen dos hojas para hacer el pago y habla de hacerlo en un mes o solicitar aplazamientos y tambien hay un modelo 100 del año 2008 con un monton de datos y el caso es que solo me reclaman 886€ intereses de demora incluidos…
¿Eso es todo lo que tengo que pagar y estaria saldada la deuda o a parte hay que pagar los 4248€? por que en Hacienda cada una que nos atendia decia una cosa diferente
Hablo por mi pero doy por hecho que tanto mi pareja como yo tenemos que pagar las mismas cantidades.
Muchas gracias
No explicas como has calculado la ganancia patrimonial, ¿has restado los gastos de la venta y sumado los gastos de cuando la compraste?
Efectivamente en 2008 la ganancia tributaba al 18%.
Cómo es posible que te concedieran 4 años para reinvertir!!! El plazo para reinvertir es de dos años.
Desconociendo los datos completos, no te puedo decir si los cálculos están bien hechos, ni tampoco dices que escritos y documentación has presentado antes, ni que actuaciones ha realizado hacienda ni su contenido.
Lo primero, agradecerte tu respuesta, si la ganancia patrimonial es esa con todos los gastos sumados y restados.
A los dos años de la venta fuimos (201n)y nos dijeron que el plazo de 2 años se ampliaba a 4 para reinvertir debido a la crisis.
Yo lo unico que he presentado es un escrito solicitando la liquidacion (como ellos me aconsejaron) y explicando que no he reinvertido por que estoy en paro y en casa de mis padres.
En referncia a las actuaciones de hacienda no tengo ni idea…a mi esto me viene enorme por que es un tema que desconozco totalmente…y no se cuales son
Añadirte que hoy ha recibido carta de la liquidacion mi pareja y a el le reclaman 3077€, vendimos el mismo piso a partes iguales con la misma ganancia patrimonial y ninguno hemos reinvertido… ¿como es posible que nos vengan liquidaciones diferentes?
Muchas gracias
O se han equivocado en el caso de uno de vosotros. O bien la documentación que habéis aportado no es idéntica. O bien uno de vosotros ha pagado más gastos que el otro.
Haría falta revisar que los datos de la ganancia son correctos y que se han deducido los gastos de la compra y de la venta.
Para esto sería necesario:
1.- ver lo que declarasteis el año de la venta (el IRPF de ese año). Y comprobar que corresponde con los importes reales.
2.- Y además verificar que lo calculado por hacienda corresponde con lo anterior.
3.- Y si todavía estáis a tiempo de tiempo de presentar alegaciones en caso de que hubiera errores.
Hola Javier, te quería hacer una consulta:
En mi declaración del IRPF del ejercicio 2008 consigné en la casilla 792 el porcentaje del importe total del préstamo hipotecario que se destinó efectivamente a la adquisición de la vivienda habitual. Consigné el 66,58 %, ya que una parte importante del préstamo lo destiné a hacer reformas y comprar mobiliario en mi vivienda nueva.
Hacienda me ha hecho una liquidación prescindiendo de estos extremos, como si hubiera destinado el 100% del préstamo a la adquisición y parte del valor de la venta de mi anterior vivienda habitual a reformas y mobiliario por lo que, según hacienda, no me puedo acoger a la reinversión en vivienda habitual por estas cantidades.
¿es correcta la interpretación de hacienda o prevalece mi declaración de que las reformas y mobiliario fueron a cargo del préstamo hipotecario?
Gracias de antemano.-
Es posible, pero sin datos concretos de los importes de compra, venta, gastos, e hipoteca no te puedo decir.
También hay que tener en cuenta las fechas de los pagos y el criterio FIFO sobre los saldos en las cuentas.
Hola Javier,
Enhorabuena por el artículo y aún más por las prontas y clarificadoras respuestas.
Hoy he recibido la temida carta de Hacienda y quería que me aclararas lo siguiente.
Al comprar la vivienda en 2004 (que posteriormente vendí en 2008) y como quiera que con el 80% del valor de tasación que nos daba el banco no bastaba para comprar la casa, formalizamos también un préstamo personal. En este caso, podríamos utilizar ese préstamo para añadirlo al cálculo del valor fiscal de la compra?
Gracias y un saludo.
Para que el préstamo personal sea considerado a efectos de vivienda habitual, se debe poder probar la conexión entre el préstamo y la adquisición de la vivienda.
Pero el préstamo no se añadiría al valor de compra???
El préstamo sería la forma de pago del precio pagado en la compra.
Hola otra vez, Javier,
Efectivamente Hacienda no me considera el préstamo personal como vivienda habitual por dos razones: no ven probada la conexión entre el préstamo y la adquisición de la vivienda; y porque la suma del préstamo personal y el hipotecario supera el precio de compra.
De ahí mis dos preguntas: si demuestro que las fechas de constitución y liquidación del préstamo personal y el hipotecario son idénticas (o casi) bastaría como prueba de esa conexión?; y, si es así, podría incluir todo el préstamo personal en el cálculo del líquido obtenido o solo la parte que sumada al préstamo hipotecario fuera igual al precio de compra?
Una última pregunta, tampoco me tienen en cuenta los gastos de la compra de la vivienda nueva (notaría, impuestos, registros…) porque la fecha de la factura de la gestoría que los tramitó sobrepasa el periodo de dos años de reinversión! (compré la vivienda nueva a los 23 meses). Tiene eso algún sentido o en las alegaciones no tendré problemas para que se me consideren esos gastos?
Un saludo y muchas gracias de nuevo.
La conexión es probar que una cantidad de dinero es la que se usa para comprar o amortizar.
Cheque ingresado en la cuenta, certificado de movimientos de la cuenta, amortización con cargo a la cuenta, y criterio FIFO para el uso de saldos de la cuenta. Esto probaría la conexión y el destino
El exceso de financiación sobre el importe de compra representa un porcentaje. Este porcentaje de cada pago no es aplicable a la exención
Y si efectivamente los gastos de compra se pagan pasados los dos años, estos importes no se tendrán en cuenta a efectos de la reinversión.
Hola y gracias de antemano.
Mi caso es el siguiente. En Abril de 2008 vendí mi vivienda habitual. En la declaración de ese año no informé de que quería hacer re inversión. En febrero de 2010 me compro una nueva vivienda en la que me empadroné y fijé mi residencia fiscal. Como no puse nada en la declaración del ejercicio de 2008, fui a hacienda a informar que quería hacer la reinversión. Me hicieron presentar un escrito declarando esta circustancia y ya no he vuelto a saber nada. Ese mismo año, en abril de 2010, me caso. Mi mujer tiene otra vivienda por la que se está desgravando, vivienda que es en la que residimos desde que nos casamos y en la que ella está empadronada y tiene la residencia fiscal (yo no). Me han revisado el ejercicio 2010 y me dicen que no podemos tener diferente vivienda habitual y que solo podemos desgravar por una de ellas, que lo dice el código civil.
Mi pregunta es la siguiente, si yo acepto que la vivienda de mi esposa es mi vivienda habitual, que va a ocurrir con la reinversion de la vivienda que compré en 2010 fechas antes de que me casara. En principio esta iba a ser mi vivienda habitual, pero al casarme hemos resididio en la vivienda de mi esposa.
Hay multitud de consultas vinculantes de la DGT, en las que la DGT permite que sea posible que dos cónyuges se deduzcan cada uno por su vivienda habitual.
Si aceptaras que tu vivienda es la de tu esposa, la tuya podría no cumplir el requisito de haberla habitado efectivamente al menos tres años. Aunque podrías argumentar que el matrimonio es una de las situaciones en las que aunque se incumpla el plazo no pierde la consideración de vivienda habitual por esto.
Ataca, lo del Código Civil, con el criterio de la DGT, sobre la posibilidad de dos cónyuges cada uno con su vivienda.
Reinversión vivienda habitual y prescripcion
En el año 2008 (enero) vendí mi anterior vivienda y en ese mismo año (febrero) compre mi actual vivienda. Hacienda no está conforme con la reinversión en vivienda habitual así que recibí la notificación del trámite de alegaciones y propuesta de liquidación provisional del ejercicio 2008 el día 11 de julio de 2013 cuando según el artículo 66 de la Ley 58/2003 General Tributaria la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio 2008 ya estaba prescrita.
La materialización de la inversión se produjo en el mismo ejercicio de la venta (año 2008), no me acogí a la posibilidad de reinvertir dentro de los dos años siguientes a la transmisión. Por tanto es a partir del ejercicio 2008 y más concretamente desde el final del plazo de presentación de la declaración correspondiente al mismo (30 de junio de 2009) cuando la administración podía haber efectuado las correcciones que hubiera estimado oportunas respecto a la declaración de dicho ejercicio, motivo por el cual entiendo que el plazo de prescripción debe comenzar a contarse desde dicho momento.
El artículo 41.2 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo) establece que:
“Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.”
En mi declaración del ejercicio 2008 no manifesté mi compromiso de reinvertir la ganancia patrimonial en los dos años siguientes a la transmisión en la adquisición de una vivienda habitual sino que reinvertí íntegramente la ganancia patrimonial ese año y una parte del préstamo la dedique a reformas y mobiliario.
Al estar la casilla 423 en blanco (la casilla en la que el contribuyente se obliga a reinvertir en los dos años siguientes a la venta) y no hacer manifestación expresa de ningún compromiso a reinvertir, entiendo que la declaración del año 2008 prescribió efectivamente el 30/06/13.
Si yo hubiera marcado en mi declaración del año 2008 la casilla 423 (cosa que no hice) el plazo de prescripción comenzaría a partir del momento en que se pierde el derecho a la deducción como consecuencia del incumplimiento del compromiso de reinvertir en el plazo de dos años, pero yo no manifesté ese compromiso. Por todo entiendo que está clara la prescripción en 30/06/13. ¿Estoy en lo cierto?
Efectivamente está prescrita.
si hubieras marcado la casilla prescribiría a los cuatro años contados desde dos años después de la fecha de venta.
Alega que está prescrita y que se te ha notificado el día 11 de julio de 2013, que se reinvirtió todo en el ejercicio 2008 y no se solicito el derecho a reinvertir en los dos años siguientes.
Y añade que la fecha que se computa es la de notificación al contribuyente, no la fecha en la que la AEAT emite la comunicación.
Adicionalmente, en el último año me he encontrado de forma recurrente, que la Administración argumenta que la fecha que se tiene en cuenta es la fecha en que ellos emiten la notificación, no en la que tu recibes la notificación. Esto esta regulado en los artículos 58 y 59 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Y están obligados a conservar en el expediente la acreditación de la notificación. De hecho la puedes descargar desde la Sede Electrónica de la AEAT con tu certificado digital y aportarla a la alegación de prescripción.
Gracias por la respuesta, Javier
Además me ha ocurrido algo realmente Kafkiano:
El día 11 de julio de 2013 recibí propuesta de liquidación provisional IRPF del ejercicio 2008. Se me otorgó 10 días hábiles para efectuar alegaciones.
El día 22 de julio de 2013, a las 11:45 horas presenté las alegaciones correspondientes,
A continuación solicité una serie de aclaraciones y la funcionaria me informó que tenía pendientes una serie de notificaciones y que en Información con mi DNI me las darían.
Mi sorpresa fue mayúscula cuando observé que uno de los documentos que me estaban notificando era una notificación de resolución con liquidación provisional precisamente del ejercicio 2008
Es decir la administración no esperó a los diez días hábiles preceptivos para que yo pudiera alegar lo que estime conveniente y aportar los documentos, justificantes o cualquier otra prueba, que considere oportuna para defender mis derechos, sino que dictó la notificación de resolución con liquidación provisional sin haber podido examinar las cuestiones alegadas por mi dentro de plazo, lo cual evidentemente me ha producido indefensión total y absoluta.
Por todo ello presente el correspondiente recurso de reposición en 24/07/13
Debo decir que me he quedado un tanto estupefacto ante la respuesta de la administración: en el acuerdo de resolución del recurso se me dice que “la documentación aportada y los datos obrantes en poder de la Administración tributaria, en relación al trámite de alegaciones, se tuvo en cuenta las alegaciones de su cónyuge presentadas en fecha 13/05/2013, al tratarse de expedientes idénticos, por lo que si se ha respetado el derecho de defensa del contribuyente”
Es decir se me está diciendo que para resolver un expediente mío del cual tuve conocimiento el día 11 de julio de 2013 fecha de la primera comunicación que la administración me hace (hasta entonces la administración no me había comunicado absolutamente nada) se tiene en cuentas las alegaciones de mi cónyuge presentadas el 13/05/13 (antes de que la apertura de mi expediente!!!) lo cual es bastante inaudito. En primer lugar las alegaciones presentadas por mi cónyuge son referidas a su expediente, notificado a ella, referido a ella, y lo que ella ha alegado puede ser totalmente distinto a lo que yo alegue,
¿Qué puedo hacer?
Si la declaración de renta de 2008 la presentasteis individualmente, no conjunta, no pueden hacerlo.
Alega la nulidad de la liquidación.
Y además presenta alegaciones a la notificada correctamente.
Muchísimas gracias por las respuestas, Javier.
Creo que tu blog es uno de los mejores en temas fiscales, y la ayuda que prestas a la gente es inestimable, sobretodo en estos tiempos tan duros…
una ultima duda: tengo que hacer el recurso ante el Tear, ¿que me conviene mas, alegar prescripción o nulidad de la liquidación?
¿no seria conveniente que el Tear resolviera sobre la prescripción? porque si declara la nulidad de lo actuado Hacienda volverá a abrir otro expediente sobre los mismos hechos.. y el resultado sera que tendré que volver al Tear
Simplemente alegar que la liquidación está prescrita. El plazo para presentar reclamación ante el TEAR es de un mes desde que tuviste conocimiento de la liquidación.
Hola Javier,
He estado mirando tu blog y lo he encontrado muy interesante pero todavía tengo una duda. Yo al igual que DELFIN tuve una venta en el 2007 y reinvertí parcialmente en el 2008, dejando unos 15.000 sin invertir. Tengo el temor que como todavía no me han devuelto la renta del pasado ejercicio 2012 me están inspeccionando (a pesar que cada año me la han pagado muy tarde este año es demasiado tarde y me parece demasiado sospechoso).
Mi duda es: las renta del 2007-2008 se suponen que están prescritas y no me la podrían requerir, pero como el plazo de la finalización de la reinversión era 2009, cuya renta se presenta fecha limite junio 2010, todavía me podrían requerir que tribute por la plusvalía sujeta??
Muchas gracias
El plazo de prescripción en el caso de esta deducción es de 4 años, a partir de la fecha en la que se terminó de realizar la inversión; o bien de cuatro años a partir de la fecha en que se incumplió la reinversión convenida, cosa que ocurrió a los dos años de la compra; son dos años el plazo desde la fecha de compra para completar la reinversión.
Si, todavía pueden requerir la inversión no realizada.
Javier, me habia equivocado vendí en el 2005 y compre en el 2006 por lo que creo q todo ya ha prescrito verdad??
El plazo para cumplir la reinversión serían dos años después de la venta, 2007. Y 2007 ya está prescrito, por lo que la posibilidad de hacienda de revisar la exención por reinversión ya ha prescrito.
Artículo interesantísimo y que nos ayuda muchísimo a esclarecer conceptos de la reinversión… lástima encontrarlo cinco años después de cambiar de vivienda!
Te comento, a ver si nos puede sacar de dudas, ya que tenemos una inspección de Hacienda y estamos pensando recurrir al tribunal económicoadministrativo:
El caso es que en 2008 vendimos nuestra vivienda habitual y posteriormente, también en 2008, adquirimos una nueva vivienda habitual. La adquisición de la nueva vivienda se hizo reinviertiendo lo obtenido en la venta (una vez saldada la hipoteca), y además, con financiación ajena. La nueva hipoteca fue por un importe superior al necesario para la adquisición, ya que hicimos reformas en la vivienda (de las que no son deducibles). Por ello, el gestor nos calculó qué porcentaje de la hipoteca no podía considerarse destinada a la adquisición de la nueva vivienda y por lo tanto no se podía deducir en ninguna declaración de la renta, ni en la de ese año ni en las posteriores, así cómo a partir de qué importe podíamos comenzar a aplicar deducciones por adquisición de la vivienda teniendo en cuenta las deducciones practicadas en ejercicios anteriores. Y así lo hemos hecho desde entonces, desgravando sólo el % de la hipoteca destinado a adquisición (sobre el 70%).
Ahora la Agencia Tributaria me manda una paralela en la que considera que la adquisición se hizo con el total del préstamo hipotecario y sólo una parte de lo obtenido en la venta de la vivienda. Por lo tanto, el excedente que destinamos a las reformas, según Hacienda, procede del beneficio de la venta de la primera vivienda y me hace tributar por ello.
¿Qué es necesario para demostrar que nuestros cálculos son correctos y que no hemos obtenido beneficio de la venta de la primera vivienda?
El gestor en su día, en su hoja de anotaciones para el cálculo de nuestro IRPF, anotó “El contribuyente puede optar por dejar exenta la ganancia de patrimonio y deducir sólo por el importe en el que la inversión en la nueva vivienda exceda de dicha ganancia o, por el contrario, no exonerar dicha ganancia, tributando por ella, y aplicar la deducción por toda la cuantía, siempre que se cumplan los demás requisitos de aplicación de la deducción”-. No he obtenido ninguna referencia sobre esta afirmación. ¿Qué sabes de ello?
Muchas gracias por tu inestimable ayuda.
Qué día se hizo la venta de la antigua?
Qué día se hizo la compra de la nueva?
Qué pagos se hicieron antes de la escritura de la compra de la nueva?
Cuáles fueron los precios de compra y venta y cuál fue la forma de pago de la compra? Cuánto fue la hipoteca?
Qué reformas se hicieron y porque importe?
si prefieres respóndeme a mi email.
A priori las declaraciones del contribuyente se presuponen ciertas. Esto es lo que declaraste como ganancia de la venta en la renta de 2008. Hacienda puede revisar si lo declaraste correctamente. Y si te equivocaste tendrás que aportar los justificantes que prueben que tu declaración no era correcta.
Para volver a deducir por adquisición de vivienda, tendrás que haber reinvertido todo lo comprometido más lo que dedujiste con anterioridad.
Me ha encantado tu artículo y me ha servido mucho para poder preparar la alegación a Hacienda. Pero tengo una par de dudas:
- Tengo claro que si primero vendo y después compro, los gastos de escrituración se pueden utilizar como reinversión, pero ¿ también puedo aplicarlos si éstos gastos fueron anteriores a la venta, el cual es mi caso? (Compré en 2006 y vendí en 2008).
- A la hora de aplicar la deducción por vivienda habitual, la ley indica claramente que no podré deducirme la nueva vivienda hasta que haya superado lo que me haya deducido en la vivienda anterior más la ganancia patrimonial exenta. Para poder llegar a ese tope ¿puedo aplicar las cancelaciones parciales realizadas y los gastos de escrituración, aunque éstos los haya utilizado para la reinversión?
Si primero compras, para poder aplicar la reinversión, necesitas financiar la compra y los gastos. Y cuando amortices el préstamo entonces tendrás derecho a la exención por reinversión.
Cada euro pagado en la adquisición de la nueva vivienda, o bien lo aplicas a la reinversión o bien a las cantidades ya deducidas por adquisición, pero nunca el mismo euro se puede destinar a ambas.
Muchas gracias. Me has resuelto con total claridad mis dudas. Enhorabuena por el artículo.
Gracia J. lo que no entiendo muy bien es lo de la residencia fiscal, y puedes decirme que tengo que hacer para decirles a los señores del ayuntamiento que estoy exento de pagar la plusvalía por reinversión en la compra de una vivienda en el extranjero. Gracias de nuevo y un saludo.
Está exenta en este caso la plusvalía en IRPF.
Pero el impuesto municipal, conocido como Plusvalía Municipal, el IIVTNU no está exento.
Hola J. Gracias por tu Blog menos mal que hay alguien que nos echa una mano mi pregunta sería parecía a otras que ya te han hecho pero perdona por volverla hacerla es que no me entero muy bien:
Mi caso es que quiero vender mi vivienda mal vendida claro está, como están hoy las cosas no se puede pedir más, tengo aun una hipoteca de 132.000 euros y la estoy vendiendo por 175.000 el ayuntamiento me pide de plusvalía 11300 euros pues el piso lo compre hace 15 años, mi pregunta es: puedo estar exento de la plusvalía si compro una vivienda en el extranjero, pues lamentablemente la situación en España hoy por hoy es caótica y tenemos que buscarnos las habichuelas donde y como se pueda y ya estoy fuera hace 4 meses con mi carnet de extranjería y quiero comprarme un pisito o lo que pueda, he invertir ese dinero que posiblemente tenga.
Muchas gracias de antemano y un saludo.
Si, no se limita la reinviersión a viviendas en España, es posible reinvertir en una vivienda en el extranjero.
Pero en este caso es necesario que aunque vivas en el extranjero mantengas las residencia fiscal en España.
Nuevamente muchas gracias.
Tengo la ultima duda y quizás la mas importante, ya que no se si alegar prescripción.
Me están revisando la exencion por reinversión en vivienda habitual, de la declaración del año 2007, año en que vendi la antigua vivienda y un mes después compre la nueva. Me comprometi en la declaración de renta de 2007 a reinvertir en un plazo de 2 años la ganancia patrimonial.
La pregunta es : ¿ cuando prescribe el derecho de hacienda a inspeccionar la declaración del 2007 ?
opción 1 : 4 años después de pasados los dos años del compromiso de reinversión, es decir ( renta 2007 se presenta junio 2008, mas dos años junio 2010, mas cuatro años junio 2014, que es lo que dice hacienda )
opción 2: como la venta y compra se realizo en el mismo ejercicio y parte de la ganancia patrimonial ( 70 %) la reinvertí ese mismo año 2007 , parace ser que según esta sentencia la fecha de incumplimiento empieza a contar desde la compra de la vivienda y no después de los dos años del compromiso de reinveresion.
Que opinas?
Número de fallo:
28.977
Fecha de fallo:
29/04/2010
Resumen:
IRPF 2002. PRESCRIPCIÓN. EXENCIÓN REINVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL. INCUMPLIMIENTO.
Fecha de incumplimiento: la de la compra de la nueva vivienda habitual, y no la de finalización del plazo de dos años para materializar la reinversión. Se aprecia la prescripción alegada.
ESTIMAR.
Adjunto enlace: http://www.gipuzkoa.net/ogasuna/teaf/resolucion.asp?hdnResid=1256&hdnTodosId=47;60;62;80;121;171;204;193;298;426;436;438;397;398;462;521;526;549;563;582;573;625;633;644;649;613;617;1036;1016;1089;1098;1108;1109;1111;1025;1119;1130;1185;1190;1194;1205;1208;1212;1215;1223;1240;1246;1256;1262;1272;1274&hdnPagAct=4&hdnCampoOrden=rsifechafallo&hdnOrden=asc&hdnOrigen=T&hdnMatid=10&hdnMatdesc=Norma+Foral+General+Tributaria&hdnAptid=19&hdnAptdesc=&hdnSubid=0
La resolución del TEAR de Gipuzkoa, la puedes usar si quien te reclama es la hacinda foral de Guipuzkoa.
En territorio común la DGT opinará que la parte de la plusvalía no reinvertida, al acabar el plazo para hacerlo en 2009, cuya renta se presentó en junio de 2010, prescribirá en junio de 2014.
El artículo 67.1 de la LGT determina que:
Acabado 2009, al no haber reinvertido, tendrías que haber liquidado la pérdida del derecho a la exención por reinversión en vivienda.
Hacienda me acaba en enviar la notificación de resolución con liquidación provisional del año 2007.
Se trata de una exencion por reinviersion en vivienda habitual, donde me comprometi a reinvertir la ganancia patrimonial en 2 años. Pues bien hacienda me dice que no acepta las cuotas pagadas durante esos dos años de la nueva hipoteca, alegando:
” No cabe admitir la pretensión del contribuyente, de que se tenga en cuenta, como cantidades reinvertidas los pagos mensuales de las hipotecas dentro de los dos años de reinversión, porque no existe una prueba clara y contundente que permita ligar de forma indiscutible que los pagos referidos se hayan efectuado con cargo a los fondos procedentes de la venta.”
Me he quedado perplejo.
Que opináis ?
Te puede ser útil esta consulta vinculante de Hacienda, donde acepta los pagos a la hipoteca en los dos años posteriores.
He recibido requerimiento de hacienda para revisión de mis declaraciones de 2008 y 2009.
Las cartas las recibí el día 2 de julio.
Me gustaría saber si puesto que las he recibido después del fin de plazo de declaración la de 2008 ha prescrito.
Muchas gracias
Si la de 2008 ha prescrito. Porque el último día para presentarla fue el 30 de junio de 2009, que era martes. Por lo tanto si has firmado la recepción el 2 de julio de 2013, han llegado tarde para reclamarte nada del 2008
Según me han dicho, la del 2008 no está prescrita puesto que ellos han enviado el requerimiento con anterioridad a la fecha de finalización del plazo. Lo cierto es que la dirección a la que enviaron por primera vez la comunicación era incorrecta (a pesar de estar correcta en toda la documentación que se les presenta y en mi DNI).
Hoy he presentado la documentación, y hasta septiembre no me responderan.
Como debo exponer las alegaciones para que la del 2008 quede fuera de toda reclamación.
Gracias
Buen intento por parte de la AEAT, pero la fecha válida es la de cuando tu firmaste la recepción no la fecha en la que ellos la enviaron.
La alegación simplemente debe decir que recibiste la notificación el 2 de julio de 2013, fecha en la que ya había prescrito el año 2008.
Buenos días! me encuentro en un caso parecido.
A mí me notificaron antes del 30 de junio de 2013 una liquidación provisional de la renta de 2008, pero no pude recogerla porque me encontraba fuera y me pasó el plazo de ir a recogerla a correos. Ahora me ha llegado, por correo ordinario, una comunicación de notificación para ir a recoger a Hacienda dicha notificación.
Que debo hacer?, ir a recogerla? no esta ya prescrita?
Gracias y saludos,
Si te notificaron es que firmaste la recepción de la carta.
Si no firmaste, te enviaron una carta, pero legalmente no has sido notificada.
Lo que me extraña es que sepas que la notificación es de IRPF 2008, porque para que te la entreguen tienes que firmar???
Si efectivamente no has firmado, puedes recogerla tranquilamente y alegar que está prescrita.
El 12 de julio presente en Hacienda la documentación solicitada.
A fecha de hoy no he recibido respuesta. Según tengo entendido tienen 3 meses para contestarme, por tanto el próximo día 12 de octubre estará prescrito.
¿Me puedes confirmar si esto es así?
¿Como debo actuar si recibo durante estos días en mi correo certificado de hacienda?
Gracias,
Lucía
Sin conocer exactamente la tramitación administrativa de tu expediente, no comento sobre el plazo.
Si lo tienes claro, si llega el cartero y no estas, que deje el aviso de recibo y tendrás 15 días para recogerlo en correos, y si lo recojas pasado el 12, ya habrá prescrito o caducado.