En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.
Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:
- no justificar los gastos de adquisción o venta
- no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
- haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
- haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
Caso Práctico
Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)
1.- Venta de la vivienda antigua
- Fecha de venta 27/11/2007
- Precio de venta 195.000 €
- Gastos 1.085 €
- Precio Fiscal de Venta 193.915 €
- Cancelación de hipoteca 85.580 €
- Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
- Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
- Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
- Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.
2.- Compra de la vivienda antigua.
- Fecha de Compra 17/5/2000
- Precio de Compra Vivienda 64.909 €
- Precio de Compra del Garaje 5.409 €
- Gastos de Compra 19.288 €
- Total compra 89.606 €
- Coeficiente de actualización 1.1213
- Valor Fiscal de la Compra en 2010 100.475 €
- Hipoteca solicitada en 2000 90.000 €
- El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
- En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.
3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir
- La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440 €
- Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
- En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €
4.- Compra de la vivienda nueva
- Fecha de Compra 05/9/2007
- Precio de Compra Vivienda 187.250 €
- Gastos de Compra 17.138 €
- Total compra 204.388 €
- Hipoteca 140.000 €
- Importe invertido en la Compra 64.388 €
5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
- Invertido en la compra 64.388
- Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
- Total invertido 93.050 €
6.- Calculo de la plusvalía exenta.
- Plusvalía obtenida 93.430 €
- Líquido Obtenido 109.420 €
- Importe Invertido 93.050 €
- % del líquido reinvertido: 85.03%
- Plusvalía exenta 79.452,22 €
- Plusvalía sujeta 13.977,78 €
- Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
- Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.
7.- Deducción por inversión en vivienda habitual
- Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó 50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
| 25% | 20% | 15% | Base | |
| 1999 | 719,82 € | 4.798,81 € | ||
| 2000 | 883,93 € | 5.892,84 € | ||
| 2001 | 196,45 € | 1.234,41 € | 9.015,20 € | |
| 2002 | 673,05 € | 363,08 € | 293,05 € | 6.461,27 € |
| 2003 | 901,52 € | 11,69 € | 4.585,54 € | |
| 2004 | 901,52 € | 74,27 € | 5.002,74 € | |
| 2005 | 901,52 € | 466,83 € | 7.619,80 € | |
| 2006 | 901,52 € | 194,88 € | 5.806,80 € | |
| 2007 | 833,40 € | 4.167,00 € | ||
| Total | 53.350,00 |
- La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
- La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
- Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
- Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
- Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.
8.- Notas
- El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
- Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.
Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.
Hola, buenas tardes. Acabo de vender un piso del cual era copropietario con mi hermana, con el dinero obtenido aparte de pagar la plusvalía municipal pretendo comprar el 50% de mi vivienda habitual que es propiedad de mi exmujer, con lo cual me quedaré sin nada. Mi pregunta es, si reinvierto todo el capital en la compra de ese 50%(más gastos notaría…..) hacienda el año que viene me cobrará impuestos igualmente al no proceder el capital de la venta de la vivienda habitual??
Gracias
Dado que no es aplicable la deduccion por reinversion en vivienda habitual, la gananacia tributará a un tipo de entre el 19 y 23% en tu renta del año que viene.
Busca los gastos de la compra: notaria registro e IVA o Transmisiones patrimoniales
Y los de la venta, plusvalia municipal, agencia….
Todos ellos reducen el valor de la ganancia.
Queria saber que obras son las que les vale a Hacienda para justificar como Rehabilitación, nosotros compramos un piso viejo que hay que reformar integramente, cañerias, ventanas, paredes… Yo entiendo que no es mejora ya que el piso está como hace 50 años por tanto seria Rehabilitación, pero quería saber exactamente lo que entiende Hacienda. Saludos
Articulo 55 reglamento del IRPF
5. A los efectos previstos en el artículo 68.1.1.º de la Ley del Impuesto se considerará rehabilitación de vivienda las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
Primero compro con reforma. A los 2 meses vendo cdo acaba reforma la casa antigua. Con lo q he sacado podria utilizar parte en amortizar prestamo del nuevo y considerarse reinversion en vivienda habitual?
Gracias
Si.
Hola. Una duda….
1993- Compra vivienda 45000€
2016- Venta de vivienda 82000€
En 2015…… compra la que sera nueva vienda habitual- 48000€ con financiacion hipotecaria que aun sigue vigente
Y aqui la duda….
Para ejercer la exencion por reinversion de vivienda habitual, con la ganacia patrimonial del 2016 en la compra realizada en el 2015, ….. se computa el precio de la vivienda independientemente de que se haya solicitado hipoteca?
O el importe de la hipoteca no es susceptible de exencion?
Con la venta entiendo que no había hipoteca por lo que ingresaste 82.000 menos la plusvalía municipal digamos que fueron 78.000
Antes de vender compraste una nueva con hipoteca.
Ahora que tienes liquidez puede quedar exenta la parte proporcional de la ganancia (78.000-45.000=33.000) que corresponda al porcentaje de liquidez obtenida que destines a amortizar hipoteca de tu actual vivienda. Como la hipoteca que tienes en la nueva debe ser de unos 40.000€, entiendo que como mucho podría estar exenta aproximadamente el la mitad de la ganancia patrimonial.
Buenas noches. En el año 2000 compré una vivienda por 128.000 euros con unos gastos de compra de 14.000 euros. En diciembre de 2016 la vendí por 235.000, unos gastos de 11.500 y un capital pendiente de 86.000. En el 2017 he comprado una vivienda por 304.000, unos gastos de 24.000 y he pedido una hipoteca por 215.000 euros. En hacienda me dijeron que debía reinvertir en la nueva vivienda unos 138.000 euros aprox. Me gustaría saber si de esa cantidad se puede deducir el pago de la hipoteca que realice en los dos años siguientes a la compra de la casa (tengo una hipoteca a interés fijo de unos 970 euros al mes). Espero haberme explicado bien. Muchas gracias por su atención. Un saludo.
Lo que hay que reinvertir es 235.000-11.500.
Ya has pagado 24.000 de gastos, mas la parte no financiada 304.00-215.000. Y dentro de plazo de 24 meses desde el día de la compra pagarás 24 cuotas de hipoteca.
Por lo tanto en la renta de 2017 pondrás como reinvertido 304.000-215.000, mas las doce cuotas de 2017 más los gastos 24.000. Y pondrás pendiente de reinversir las doce cuotas de 2018. Y sumado todo, o con esto está todo lo que había que reinvertir invertido, o si queda algo será una cantidad muy pequeña por la que si tendrías que pagar impuestos de ganancias patrimoniales.
Hola mi duda es si el capital obtenido en la venta de mi piso se puede destinar a escrituras y gastos notariales de la compra de una nueva vivienda de primera ocupacion,es decir si yo compre un piso con un precio de 80,000 eu y despues de 5 años he vendido mi piso por 113,000 eu y compro otro con un valor de 100,000 eu más 10,000 eu de valor de escritura y 3000 eu
de gastos de notaria.
Quedaría exento de tributar?
Como el valor del nuevo piso es igual al del antiguo toda la plusvalía puede quedar exenta.
Si los gastos de la compra se consideran como parte del precio del nuevo piso.
vendi mi casa por 10.000 euros menos de lo que me costó para comprarme otra en otra zona. me dieron 103.000 euros y la nueva me costó 97.000 mas el tanto%, 5800. ¿Desgrava?
No hay ganancia patrimonial por la venta de la antigua, por esta parte no tributas.
Actualmente no hay deducción por inversión en vivienda habitual. Lo siento, no tienes derecho a esta deducción.
Vendo mi vivienda habitual en diciembre de 2016. Compro una de obra nueva en febrero de 2017, pero la entrega de llaves es para marzo de 2019, qué será cuando me desprenda del total del dinero obtenido en la venta. En este caso se habrían pasado los dos años que hay para invertir en vivienda habitual?
Si te pasas del plazo de dos años entre la fecha de la escritura de la antigua y la fecha de la escritura de la nueva perderás el derecho a la deducción por reinversión.
Hola.
En el año 2011 compre mi vivienda habitual por 180.000€ y la vendo en enero de 2017 por 207.000€. Me quedan de hipoteca 141.000€. En marzo de 2017 Me entregan lo que va a ser mi nueva vivienda habitual. Mi pregunta es que si para estar exento de pagar el IRPF a hacienda tengo que reinvertir en mi nueva vivienda habitual la diferencia entre los 180.000€ que compre y los 207.000€ que vendo (osea 27.000€), o la diferencia de lo que me queda de hipoteca que son 141.000€ y los 207.000€ que vendo (osea 66.000€).
Entiendo que en la reinversión de mi nueva vivienda está exento de IRPF la entrada que doy para la casa, más el iva de la misma y más gastos de escritura?
Muchas gracias
Debes reinvertir lo obtenido con la venta (207.000 euros) menos la amortización de lo que quedaba de hipoteca (141.000), es decir, 66.000 euros. Al importe de 207 de la venta debes restarle los típicos gastos que conlleva: notaría, registro, …
Buenos días,
En julio de 2015 vendimos nuestra vivienda habitual por, cuando realizamos las declaraciones de la RENTA, el gestor nos pasó estos números:
GANANCIA PATRIMONIAL 109.043,96 euros
IMPORT A REINVERTIR 181.159,47 euros
A fecha de hoy hemos adquirido una nueva vivienda cuyo valor ha sido de 134.000 euros, incluidos los gastos de notario y registro. Y vemos a realizar una reforma que esta alrededor de los 45.000 euros.
¿Como podemos saber la cantidad que tendremos que liquidar en la próxima declaración de Hacienda?
Saludos,
Angel
La reforma, salvo que se pueda calificar LEGALMENTE de rehabilitación no cuenta.
Como tenias que reinvertir 181 y has reinvertifo 134 entoces dividir 134/181 te dará el porcentaje que has reinvertido.
Como la ganancia es 109 si lo multiplicas por esta porcentaje esto es la parte de la ganancia exenta. El resto tributa como ganancia patrimonial.
Buenos días. Mi caso es compro vivienda en 2000 por 120.000 €, en 2002 compro garage por 20.000€ y amplio en este valor la hipoteca. Vendo en 2015 por 250.000€ las dos propiedades y cancelo hipoteca que queda por 100.000€. Pagando el plusvalía.
En 2016 compro vivienda habitual con garage por 180.000€ mas 8% de transacción patrimonial. (En la declaración de renta 2015, pongo que invertire en compra de vivienda.)
¿por invertir en todo en la compra de mi vivienda habitual me tienen que devolver algo del plusvalia los de la comunidad autónoma donde tenía la anterior vivienda habitual, que no es la misma donde la he comprado?
La parte del garaje no es vivienda habitual al haberse comprado en un momento distinto que la casa. Y todos los gastos e hipoteca relativos al garaje no forman parte de la vivienda habitual.
Mira la escritura de venta, y verás que están separados el precio de venta de la casa y del garaje y que ambos suman 250.000€.
La plusvalía municipal o IIVTNU no tiene nada que ver con la ganancia patrimonial de IRPF. Sólo esta última se puede ver reducida o exenta por reinversión.
Hola de nuevo, he hecho los números y EL saldo pendiente del préstamo que corresponde al prestamo inicial q compre son unos 100.000 euros yo vendo por 163000 como te comenté, si le resto el pendiente del préstamo me daría una ganancia de 63000 q reinvierto entiendo totalmente No? puesto q compro una mitad indivisa q valdria 105000, no estaría exenta por la reinversión en la compra todo? puesto que lo gasto todo en la compra de la nueva casa. Ya me dices
mil gracias
Son dos números distintos, el de la ganancia que puede quedar exenta y el del importe liquido cobrado en la venta.
Para que quede exenta toda la ganancia tienes que reinvertir todo el importe líquido obtenido en la venta.
Si compraste una casa por un millón y la vendes por un millon cincuenta mil. Para que la ganancia de 50.000 quede exenta tienes que gastarte en la nueva vivienda los 1.050.000 que cobraste por la venta.