En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.
Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:
- no justificar los gastos de adquisción o venta
- no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
- haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
- haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
Caso Práctico
Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)
1.- Venta de la vivienda antigua
- Fecha de venta 27/11/2007
- Precio de venta 195.000 €
- Gastos 1.085 €
- Precio Fiscal de Venta 193.915 €
- Cancelación de hipoteca 85.580 €
- Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
- Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
- Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
- Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.
2.- Compra de la vivienda antigua.
- Fecha de Compra 17/5/2000
- Precio de Compra Vivienda 64.909 €
- Precio de Compra del Garaje 5.409 €
- Gastos de Compra 19.288 €
- Total compra 89.606 €
- Coeficiente de actualización 1.1213
- Valor Fiscal de la Compra en 2010 100.475 €
- Hipoteca solicitada en 2000 90.000 €
- El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
- En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.
3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir
- La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440 €
- Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
- En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €
4.- Compra de la vivienda nueva
- Fecha de Compra 05/9/2007
- Precio de Compra Vivienda 187.250 €
- Gastos de Compra 17.138 €
- Total compra 204.388 €
- Hipoteca 140.000 €
- Importe invertido en la Compra 64.388 €
5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
- Invertido en la compra 64.388
- Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
- Total invertido 93.050 €
6.- Calculo de la plusvalía exenta.
- Plusvalía obtenida 93.430 €
- Líquido Obtenido 109.420 €
- Importe Invertido 93.050 €
- % del líquido reinvertido: 85.03%
- Plusvalía exenta 79.452,22 €
- Plusvalía sujeta 13.977,78 €
- Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
- Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.
7.- Deducción por inversión en vivienda habitual
- Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó 50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
| 25% | 20% | 15% | Base | |
| 1999 | 719,82 € | 4.798,81 € | ||
| 2000 | 883,93 € | 5.892,84 € | ||
| 2001 | 196,45 € | 1.234,41 € | 9.015,20 € | |
| 2002 | 673,05 € | 363,08 € | 293,05 € | 6.461,27 € |
| 2003 | 901,52 € | 11,69 € | 4.585,54 € | |
| 2004 | 901,52 € | 74,27 € | 5.002,74 € | |
| 2005 | 901,52 € | 466,83 € | 7.619,80 € | |
| 2006 | 901,52 € | 194,88 € | 5.806,80 € | |
| 2007 | 833,40 € | 4.167,00 € | ||
| Total | 53.350,00 |
- La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
- La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
- Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
- Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
- Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.
8.- Notas
- El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
- Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.
Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.
Hola compre en 2003 por 135000 vendo ahora por 163000 y tengo préstamo pendiente de 147000.
Ahora compro por 210000 otro piso pero compro una mitad indivisa ya q estoy casada en separación de bienes. Que tendría que pagar en Renta por ganancia?
La ganancia de la antigua es de 28.000€.
Por el importe del préstamo este es superior al importe que fue necesario para comprar. Por lo que la parte del prestamo que no fue usado para comprar la casa no dará derecho a reinversión.
Y compras un % de vivienda que vale menos de lo que vendiste.
Harían falta más datos pero posiblemente puede ser que la mitad de la plusvalía quede exenta por reinversión y tengas que pagar ganancia patrimonial por la otra mitad. Que sería pagar aproximadamente el 20% de 14.000€, unos 2.800€ de impuestos.
buenos días compre en 2003 por 135000 hoy vendo por 163000, pero el saldo pendiente del préstamo es de 148000, compro ahora vivienda habitual en 2016, que problemas fiscales podría tener.
gracias
Entonces una parte de la hipoteca no se ha destinado a comprar la vivienda. Por lo tanto la parte del dinero de la venta que se destine a pagar la parte del prestamo que no fue para comprar vivienda no se tiene en cuenta como dinero reinvertido.
Vendí vivienda habitual el 1 de Abril de 2016 por 110000 compre vivienda habitual el 13 de Mayo de 2016 pague la Plusvalía de la vivienda vendida en 3000 euros y inmobiliaria por la venta 6000 soy jubilado y tengo actualmente 70 años en las declaración del Año que viene cuanto tengo que pagar muchas gracias anticipadas
Perdón me falto decir en cuanto compre la segunda vivienda en 67000 Euros.
Este dato sería relevante en general, pero no para mayores de 65 años.
Si no hubieras tenido mas de 65 habría quedado exento el porcentaje de ganancia correspondiente al porcentaje de dinero que obtuviste con la venta que has destinado a reinversión.
Si tu antigua casa ha sido tu vivienda habitual desde antes del 1 de Abril de 2013, entonces la ganancia de la venta de la vivienda habitual está exenta al ser mayor de 65 años. No pagarás nada por la ganancia en el IRPF de 2016
compre un piso en diciembre de 2014 por 128000 euros,se pago con 88000 euros de ahorro + 40000 euros con préstamo. En julio de 2015 vendemos mi piso antiguo en 91000 euros,nos costo 27000 euros en 1992,y en la venta tuvimos gastos de inmobuliaria por valor de 6800 euros.
Que parte se puede considerar reinversion en vivienda habitual
La parte de los euros que has obtenido en la venta que destines a pagar la casa comprada en 2014. Como la única parte que te queda por pagar de la nueva casa son los 40.000 € del préstamo, luego solo 40.000/84,200 = 47,51% del total cobrado por la venta se destina a pagar casa (o prestamo de casa). Lo que ya has pagado de la nueva casa obviamente ya está pagado y por lo tanto este dinero de la venta no lo puedes destinar a pagar la casa.
Luego el 47,51% de la plusvalía de la venta quedaría exenta por reinversión. La plusvalía son 84,200 – 27.000 = 57,200 € y casi la mitad queda exenta, por lo que la otra mitad tributará. Tendrás que pagar por impuesto de ganancia patrimonial no reinvertida unos 6.000€
¿Cuánto has cobrado?
Has cobrado 91.000 euros menos 6.800 = 84.200.
De estos 91.000, cuánto puedes destinar a la vivienda que ya habías comprado?
Como mucho, lo que quede pendiente del préstamo: 40.000 euros.
Lo máximo que puedes pagar de la nueva casa en concepto de reinversión son 40.000 euros.
Luego, has destinado 40.000/84.200= 47,51%
La ganancia patrimonial es 84.200 – 27.000= 57.200
Imaginando que esta ganancia patrimonial tributara al 21%, el impuesto a pagar serían 57.200 * 21%= 12.012
Si invirtieras estos 40.000 en amortizar el préstamo, estarías reinvirtiendo el 47,51% de lo que cobraste en la venta, por lo que tendrías exento el 47,51% de la ganancia patrimonial.
47,51% * 12.012 = 5706,90
Sólo te quedaría por pagar = 12012 – 5706,90 = 7505,10
Vendo mi piso en 73000 y el comprador quiere escriturar por 80000, yo debo de hipoteca unos 40000, con la venta me sobrarían 33.000, daría una entrada de 20000 y el resto para obras en la nueva vivienda, yo debería de pagar mas impuestos por el comprador escriturar por encima? Mil gracias
Claro, el precio oficial de venta serían 7.000 euros más y tendrías una ganancia de 7.000 que te costaría aproximadamente el 20% en impuestos.
Voy a vender un piso por menis de lo que me costo, pero a su vez tengo una hipoteca de otro, el dinero de la venta del piso lo voy a invertir en cancelar la hipoteca que ya tengo, eso vale como inversion de cara a hacienda?y si vendo por menos de lo que costo supongo que tambien lo tienen en cuenta no?
Muchas gracias
Si lo vendes por menos de lo que costo no hay ganancia.
Si hubiera ganancia en la venta de la vivienda habitual, y esta ganancia la destinas a una nueva vivienda habitual, entonces no tendrías que pagar impuestos por esta ganancia.
Dado que no hay ganancias, no tienes que pagar impuestos. Luego no necesitas el beneficio fiscal de la reinversión para evitar pagar impuestos.
en noviembre 2014 vendi la vivienda habitual, en febrero del 2015 compre una vivienda reinvirtiendo el dinero, esa vivienda tiene un contrato de alquiler del anterior propietario hasta junio 2016.
Al finalizar el contrato de alquiler en junio 2016, esa vivienda sera mi vivienda habitual.
Duda : ¿la reinversión en vivienda habitual es correcta para hacienda?
Si es correcta, cuando tengo que realizar la reinversión en la declaración de la renta en el año 2015 o en el 2016 cuando se convierte en mi vivienda habitual.
-Pasan mas de 12 meses desde la compra hasta que resido en la vivienda habitual, pero menos de dos años y a los 16 meses es mi vivienda habitual (menos de 2 años para realizar la reinversión)
Tienes que comprar como mucho dos años después de vender.
Y desde la compra empezar a vivir en ella antes de un año de la compra. Esto es lo que vas a incumplir, o consigues que el inquilino se vaya antes o perderás el derecho.
Tambien puedes irte a vivir con el inquilino, y comunicar a hacienda que ya estás viviendo en esta dirección.
Buenos días,
vendi mi vivienda habitual en julio 2014. En agosto de ese mismo año ya había entragado todo el importe obtenido de la venta en una vivienda en construcción, a través de una cooperativa. En agosto comenzaron las obras y se firmó un contrato con la constructora en la que se obligan a finalizar las obras en febrero 2016 y a partir de esa fecha se solicita la licencia de 1 ocupación. Con estos cálculos estaba en plazo de 2 años, puesto que en un par de meses se obtendría la licencia (mayo 2016) y podía escriturar en Julio 2016, fecha en la que vencen los 2 años establecidos para ello. Sin embargo, en diciembre de 2015 nos comunican un retraso en el grado de avance y probablemente se produzca un retraso de 2/3 meses. Por lo tanto estaría muy justa para poder escriturar. cumplo las condiciones excepto el poder escriturar la vivienda a mi nombre por temas “ajenos” a mi voluntad y por incumplimiento de un tercer, la constructora. Que puedo hacer?
Gracias
Aunque sean causas ajenas, perderías el derecho a la exención.
Reza para que no se retrase mucho.
Ten en cuenta que es posible escriturar sin licencia.
Buenas.Tengo una duda…para justificar a hacienda la reinversion en vivienda y evitar el impuesto de incremento patrimonial, que debo aportar a hacienda?se trata d reinvertir en una vivienda autopromotora…serian solo facturas o justificanges de pago también?gracias
a priori no tienes que aportar nada, salvo que en el futuro te lo requieran.
guarda los justificantes de pagos y las facturas.
Hola. He vendido una casa que servía de aval en la hipoteca de mi vivienda habitual. El importe de la venta se ha invertido íntegramente en la hipoteca de la vivienda habitual. Podría deducir ese importe, teniendo en cuenta que la vivienda habitual se compro hace 5 años?
Gracias
según lo que dices SI.
Hola,
Mi duda es la siguiente. En la reinversion de la nueva vivienda habitual. Ademas de deducir el importe de la compra mas los gastos de escritura. ¿Se puede deducir la reforma de la vivienda tambien?
Muchas gracias.
Reforma es una palabra coloquial que vale para todo, desde rehabilitación hasta limpiar.
La exención es por ADQUIRIR, todos los gastos relacionados con la adquisición se tienen en cuenta.
En general la reforma no cuenta.
Hola voy a comprar una vivienda pero aún no he vendido mi vivienda.Puedo primero comprar y luego cuando venda mi antigua vivienda reinvertir en la compra de la nueva a efectos fiscales.Otra pregunta en esa misma operacion si un familiar me deja el dinero para comprar la vivienda mientras vendo mi casa , cuando yo la venda puedo justificar a Hacienda que le devuelvo el dinero a él como si fuera la reinversión en vivienda.Gracias.
Lo importante es que el dinero de la venta lo destines a pagar la que compras. Es muy fácil si primero vendes y luego compras (si no tienes otra vivienda supondría dormir debajo del puente mientras tanto). En caso de que primero compres, tendrás que pedir una hipoteca o un préstamo a un familiar. Y cuando vendas la vivienda destinar el importe de la venta a devolver el préstamo que usaste para comprar, de esta forma podrás conseguir tener derecho a la reinversión.