En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.
Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:
- no justificar los gastos de adquisción o venta
- no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
- haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
- haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
Caso Práctico
Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)
1.- Venta de la vivienda antigua
- Fecha de venta 27/11/2007
- Precio de venta 195.000 €
- Gastos 1.085 €
- Precio Fiscal de Venta 193.915 €
- Cancelación de hipoteca 85.580 €
- Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
- Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
- Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
- Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.
2.- Compra de la vivienda antigua.
- Fecha de Compra 17/5/2000
- Precio de Compra Vivienda 64.909 €
- Precio de Compra del Garaje 5.409 €
- Gastos de Compra 19.288 €
- Total compra 89.606 €
- Coeficiente de actualización 1.1213
- Valor Fiscal de la Compra en 2010 100.475 €
- Hipoteca solicitada en 2000 90.000 €
- El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
- En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.
3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir
- La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440 €
- Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
- En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €
4.- Compra de la vivienda nueva
- Fecha de Compra 05/9/2007
- Precio de Compra Vivienda 187.250 €
- Gastos de Compra 17.138 €
- Total compra 204.388 €
- Hipoteca 140.000 €
- Importe invertido en la Compra 64.388 €
5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
- Invertido en la compra 64.388
- Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
- Total invertido 93.050 €
6.- Calculo de la plusvalía exenta.
- Plusvalía obtenida 93.430 €
- Líquido Obtenido 109.420 €
- Importe Invertido 93.050 €
- % del líquido reinvertido: 85.03%
- Plusvalía exenta 79.452,22 €
- Plusvalía sujeta 13.977,78 €
- Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
- Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.
7.- Deducción por inversión en vivienda habitual
- Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó 50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
| 25% | 20% | 15% | Base | |
| 1999 | 719,82 € | 4.798,81 € | ||
| 2000 | 883,93 € | 5.892,84 € | ||
| 2001 | 196,45 € | 1.234,41 € | 9.015,20 € | |
| 2002 | 673,05 € | 363,08 € | 293,05 € | 6.461,27 € |
| 2003 | 901,52 € | 11,69 € | 4.585,54 € | |
| 2004 | 901,52 € | 74,27 € | 5.002,74 € | |
| 2005 | 901,52 € | 466,83 € | 7.619,80 € | |
| 2006 | 901,52 € | 194,88 € | 5.806,80 € | |
| 2007 | 833,40 € | 4.167,00 € | ||
| Total | 53.350,00 |
- La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
- La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
- Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
- Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
- Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.
8.- Notas
- El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
- Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.
Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.
Compro una vivienda por motivos de traslado en el trabajo, para ello vendo la que poseía como vivienda habitual. Re-invierto la ganancia en la nueva vivienda. En el año 2011 no desgravo nada; pero si abono, lo reintegrado, gastos, hago ingresos extras para llegar al pago de 43.808 €uros que era la totalidad de lo deducido por la primera vivienda; pero aparece Hacienda con sendas cartas indicando que mientras no hubiese pagado lo deducido, no tenía derecho a desgravar por la nueva vivienda.(años 2012 y 2013). Se hacen las correspondientes alegaciones, adjuntando la documentación precisa y da como resultado: Que la correspondiente al 2012 es correcta a tenor con las alegaciones, sin embargo, la correspondiente al 2013 no es correcta por que la hemos hecho individual y por este motivo mi señora tiene que abonar menos cantidad que yo para amortizar lo que ya en el año 2011 está amortizado. Y por favor le pregunto:
Primero.- En la declaración del 2012, me la dan como correcta por que en las alegaciones, se ha demostrado que ya están abonados los 34.808 €uros.
Segundo.- En el 2013 siguen reclamando que no está abonada la totalidad por haber efectuado la declaración individual.
Tercero.- La pregunta del millón, ¿Como puedo tener una deuda que ya he pagado? y que además dan por bueno en Hacienda. ¿Esto puede ser?
De momento estamos en el Recurso de Reposición.
Saludos
Con la explicación no consigo entender la situación. Necesitaría ver la comunicación de hacienda, las alegaciones y la respuesta de hacienda a las alegaciones.
En primer lugar gracias por tus aportaciones desinteresadas.
Mi duda es sobre el primer punto. Por qué al líquido obtenido: 109.420€ no se le restan los gastos de la venta?
Gracias de nuevo
por su atención.
Sí, si se restan.
buenas tardes:
mi consulta es la siguiente: en 1999 compre mi vivienda habitual por un valor de 32000 euros de los cuales escriture 18000 euros. posteriormente cancele la hipoteca de 32000 y amplie a 75000. ahora vendo la casa por 80000 euros y estamos considerando la posibilidad de escriturar por valor inferior al de la hipoteca de 75000 (unos 55000). eso es posible? como el dinero lo voy a invertir en la que será mi vivienda habitual que importe me solicitaria justificar hacienda, los 55000 escriturados o la diferencia de los 55000 menos los 18000? gracias de antemano
El valor de compra es el valor declarado en la escritura.
La ganancia se calcula por diferencia entre el valor de venta y el de compra. El valor de compra hacienda no acepta que lo subas aunque pagaras en negro alguna cantidad al vendedor. Con esto estás ayudando al vendedor a defraudar parte de los impuestos que tiene que pagar por ganancias patrimoniales.
Si ahora vendes cobrando una parte en negro, estas defraudando a hacienda, los impuestos de la ganancia patrimonial que te “ahorras”.
Respecto a la reinversión, el importe a reinvertir es el importe líquido despues de pagar la parte de la hipoteca original que se usó para adquirir vivienda. Como compraste por 18.000, sólo el capital pendiente de devolver de la primera hipoteca en la parte proporcional destinada a comprar la vivienda (el porcentaje que resulta de 18.000/32.000). Luego si vendes por 80.000 y el porcentaje de la primera hipoteca que queda pendiente de pagar son 2.000€, entonces para que la ganancia quede exenta tendrás que destinar 80000-2000=78.000 a pagar la nueva vivienda. Si es menos, solo la parte proporcional sobre 78.000, que reinviertas, será la ganancia que queda exenta por reinversión.
Buenos días y muchísimas gracias por su blog, es un gran referente.
Me gustaría que me diera su opinión para el siguiente caso: Pareja separada en 2011, venden su vivienda y realizan el reparto a partes iguales. No declaran la ganancia patrimonial en 2011 y en 2013 la AEAT les realiza una paralela. Los datos son los siguientes:
Fecha transmisión 2011
Fecha adquisión 1987
Valor de adquisición actualizado 23.108
Valor de transmisión 105.312
ganancia patrimonial obtenida 82.203
parte de ganancia susceptible de reducción 64.729
nº de permanencia hasta 31/12/1994 = 8 años (10-2)
reducción aplicable DT 9: 57.531,07
ganancia patrimonial reducida : 24.672,89 (exenta 9.838 y no exenta 2011 : 14.833)
La paralela del 2011 ya está pagada, pero recogiéndoles toda la información porque han sido muy mal asesorados e intentar explicarles que ha ocurrido, me encuentro con que en el año 2007 realizaron una reforma en la vivienda en la que invirtieron 51.000 €, con un crédito hipotecario y esto no lo han incluido en las alegaciones, para que AEAT lo incluyera en el valor de adquisición y por tanto minorar la ganancia patrimonial.
Cabría la posibilidad de interponer ante la administración un recurso extraordinario de revisión, basándonos en que han aparecido los documentos esenciales para la resolución y cumplir de alguna forma los plazos previstos para este tipo de recurso.
De nuevo le agradezco su atención.
Un saludo,
La reforma no aumenta el valor de adquisición. El problema es separar que son mejoras y que es mantenimiento en lo que denominas reforma.
La sustitución de elementos viejos por nuevos son mantenimiento y no aumenta el valor de adquisición.
Pero la sustitucion de ventanas normales por doble cristal, la sustitución de una puerta normal por una blindada si son mejoras que aumentan el valor de adquisición.
Revisa los conceptos en las facturas de la reforma para ver que parte es mejora, y valora según esto.
Mi consulta es la siguiente:
Voy a vender mi piso por 225.ooo que me costo en 1998 140.000 aprox ( con parking).De este dinero, debò 95000 de la primera hipoteca que hice para comprar la vivienda y 100 000 de otra hipoteca para comprar un camión, lo que ha hecho que tengamos que vender todo pq ahora mismo no podemos pagar.
Me encuentro que casi sin quedarme un euro, tendré un incremento según Hacienda considerable.
Por otro lado, estoy valorando si llego a acuerdo con mi hermano antes de dos años , comprarle el 50% de la vivienda que heredamos en 2010 de mi madre, y que esa sea la vivienda habitual ( 50 % seria de mi marido y mia y el otro 50% es mio).
Mi pregunta es:
Si no tengo dinero efectivo del incremento de patrimonio, y pido una hipoteca, que no va a desgravar ni nada, puedo aportarlo como reinversión?
como puedo hacer para evitar pagar a Haciendar por ese incremento?
De momento nos vamos de alquiler, hasta poder comprar el piso a mi hermano.
No. La reinversión se basa en que con el dinero de la venta compres otra vivienda. Si la compras con hipoteca no vale, y si no te queda dinero de la venta porque cancelas lo del camión, tampoco vale
Excelente explicación realizada y solo tengo una duda en relación al orden de compra y venda.
En mi caso se me plantea la necesidad de comprar con cierta premura un piso y, prebisiblemente, tener que vender otro piso antes de 2 años.
La duda es si puedo justificar la venta que realizare en los proximos 2 años de este otro piso para cancelar la presente hipoteca que tendria que contratar ahora para comprar el piso.
Ingresando el importe de la venta en una cuenta nueva que abras al efecto, y desde esa cuenta mandes el dinero para cancelar la hipoteca. Y luego cierras la cuenta.
Buenas noches,
mi consulta es la siguiente.mi mujer tiene piso posee el 100% y hasta la fecha se ha ido deduciendo vivienda habitual.
yo tengo mi piso que ya no es vvda. habitual.
los 2 vendemos vivienda para la compra de nueva vvda.
por mi parte a pagar
por la parte de mi mujer tengo:
Fecha de venta 01/08/20015
Precio de venta 300.000,00€
Liquido obtenido en la venta: +/- 50.000,00
si compramos el mismo dia otro piso al 50% cada uno como podria enfocar correctamente la reinversion de ella.
si el piso cuesta 300.00,00 podriamos pedir prestamo de 250.000,00 y que ella pusiera con un cheque a su nombre los 50.000,00.
Sería correcto?
o podemos pedir prestamo de 300.000 y que ella amortizara los 50.000,00 despues?
Muchas gracias,
La solución que menos problemas da es que tu mujer sea dueña del equivalente a 50.000 y la mitad de 250.000
y por lo tanto tu tendrías el porcentaje equivalente 125.000
La otra posibilidad es que en la notaría despues de firmar la hipoteca hagais un acta notarial entre los cónyuges por la cual tu mujer paga por adelantado 50.000 de su reinversión en vivienda y tu te haces cargo del pago de los últimos 50.000 euros de hipoteca. En este caso manteneis la propiedad de la vivienda al 50%-50%. Esto es una cesion entre cónyuges del préstamo hipotecario. No afecta al banco solo a vosotros pero es suficiente para cumplir el requisito de la reinversión de tu mujer.
Buenos días,
Esto es exactamente lo que necesitaba, pero aún así me queda una pequeña duda.
El año pasado vendí mi vivienda habitual y por ello obtuve una ganancia patrimonial de 80 mil euros, quiero reinvertirlo en la compra de mi nueva vivienda habitual.
El problema está en que poseo otra vivienda en nuda propiedad y mi padre el 20% de usufructo, en el mismo edificio donde voy a comprar la nueva vivienda habitual, también decir que mi padre posee el usufructo sobre más propiedades.
Y la pregunta es, teniendo la nuda propiedad de una vivienda, ¿se consideraría reinversión en vivienda habitual la compra de una casa en ese mismo edificio (casa de otro hermano nuda propiedad con usufructo también de mi padre)?
Gracias y un saludo
No hay problema porque en el edificio tengas mas propiedades.
Pero lo que es imposible es que tu padre sea usufructuario. Porque en este caso no estás comprando la propiedad de la vivienda, sino solo la nuda propiedad y en este caso no se cumple el requisito de la reinversión.
Gracias por la explicación, muy claro. Pero yo tengo dudas sobre mi caso,
que expongo con números para mayor compresión.
Vta Vivienda: 230.000€
Cancelación préstamo:10.000
Liquido de la venta: 220.000
Compra vivienda: 220.000
Pero a su vez, en el mismo momento de la compra, pido un préstamo hipotecario sobre la nueva vivienda de 40.000€, que no empleo en esa compra, sino en cancelar un prestamo personal de 20.000€ y el resto, los 20.000 incrementan mi liquidez bancaria.
Se entiende que la inversión por reinversión es el 100%, o debo disminuir esos 40.000€ en el importe invertido en la compra para calcular la parte proporcional.
Muchas gracias.
Se cumplen los requisitos si la escritura de compra y el pago es anterior a la escritura de hipoteca aunque sea por cinco minutos.
O bien que quede claro en la escritura que pagas el importe completo de la compra. Una vez pagada la compra ya puedes pedir una hipoteca sin invalidar la exención por reinversión.
Buenas tardes, después de mucho buscar por fin he encontrado una respuesta clara a este asunto. Muchísimas gracias.
Mi duda es la siguiente: Si el precio de compra de la nueva vivienda habitual es mayor al líquido obtenido por la venta de la vivienda antigua y lo que consigo es que el banco me de una hipoteca mayor para gastos de rehabilitación, ¿no se puede considerar que el total del líquido obtenido es el que reinvierto y es parte de la hipoteca la que utilizaré para gastos? Es que de esa manera sí cumplo los requisitos de exención y máxime cuando todo el dinero, tanto el líquido como la hipoteca entra en la misma cuenta y luego sale en un único cheque para el pago de la vivienda nueva. El resto se queda en la cuenta para ir haciendo obras en la casa. ¿Cómo sabe Hacienda cuál es el dinero utilizado para reinversión y cuál para otras cosas?
Espero haberme explicado.
Muchísismas gracias.
Vuelve a explicar la situación. En que orden ocurre cada cosa y ponles importes aproximados o proporcionales.
Hacienda a priori se lo cree. Luego te pedirá escrituras de venta de compra y de las hipotecas para verificar lo que has declarado.
Gracias, intento resumir la operación con cifras:
Vendo mi vivienda habitual en diciembre 2014 con una plusvalía de 42.000 euros. El líquido obtenido en la venta han sido 215.000 euros. Compro en diciembre de 2014 también mi nueva vivienda habitual por 375.000 euros incluyendo ya gastos. En la misma cuenta donde he ingresado el líquido obtenido por la venta el banco me ingresa 250.000 € como hipoteca de la nueva para pagar el precio de la compra y realizar gastos de reparación de la casa (215.000+250.000=465.000). De ese dinero que está todo en la misma cuenta, se realiza el cheque para pagar la compra (375.000) y el resto se queda en la cuenta para ir pagando las obras. En mi opinión estoy reinvirtiendo el 100% del líquido obtenido en la venta de la vivienda por lo que estaría exento de tributar por la plusvalía ya que el resto de hipoteca concedida es para otros fines, realmente el líquido sí lo he usado para pagar la compra de la nueva y no tendría que descontar el importe de la hipoteca al valor de compra. Espero haberme explicado bien. Muchas gracias de nuevo.
Compras por 375.000 pides una hipoteca de 250.000 por lo que has reinvertido 125.000 de los 215.000 que había que reinvertir.
125000/215000 = 58%. Por ahora el 58,13% de la plusvalia obtenida queda exenta.
Las facturas de las obras se considerarán reinversión (y por lo tanto aumentará el porcentaje de reinversión) si:
-. las obras se califican como de rehabilitación
-. o las obras suponen mejoras (no mantenimiento) del inmueble
Para que hubiera funcionado bien lo que has hecho deberias haber pedido una hipoteca de 160.000 y luego una ampliación de hipoteca de 90.000 €.
Estupenda explicación de la exención por reinversión y las deducciones por inversión en vivienda habitual. Es la más clara que he visto hasta ahora.
Sin embargo hay un dato que me desconcierta un poco y es el importe que reflejas en el apartado 6 en el “líquido obtenido” y que asciende 118.405€ cuando el resultado obtenido es 109.420€. ¿Podrías decirme de dónde viene?
Saludos cordiales, Marcelino
es un error mio. Creo que ya está corregido. Miralo por favor.
Gracias.
Es de agradecer tus comentarios.
En mi caso particular pretendo comprar una finca rustica y hacer una vivienda en ella. Realizar todo el proceso en el plazo de dos años roza lo imposible.
En concepto de vivienda habitual: art 68.1.3º en el apartado precisiones dice:
1) “Se considera vivienda habitual (…) toda edificación (…) aun cuando no cumpla con la normativa urbanística o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro. Siempre que cumpla los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente”
2) “Resulta admisible una casa prefabricada de madera que va a ubicarse en el terreno propiedad del contribuyente…”
Analizando lo que se dice como resumen de la ley (www.agenciatributaria.es):
“Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses , contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.”
Según interpreto, el plazo de dos años es para la reinversión no para empezar a vivir en ella, lo que ha de ocurrir en los doce meses posteriores a la adquisición.
Por tanto, tal como está redactada la ley permitiría realizar la deducción comprando una finca rustica y una casa prefabricada de madera dentro del plazo de dos años (sería propietario de ambas cosas). Una empresa la colocaría en el terreno antes y/o después de cumplirse el plazo de dos años (este gasto no tendría derecho a deducción) y en el plazo menor a 12 meses desde la fecha de compra de la casa yo estaría viviendo en ella.
nota: las casas de madera sin cimentación o preconstruidas con contenedores no precisan las licencias y permisos de una casa convencional.
¿Son mi razonamiento e interpretación correctos?
Si es correcto. Pero tendrás que poder probar que la casa esta plantada antes de los 2 años, y especialmente que la casa dispone de los suministros para poder vivir, agua luz