En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.
Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:
- no justificar los gastos de adquisción o venta
- no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
- haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
- haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
Caso Práctico
Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)
1.- Venta de la vivienda antigua
- Fecha de venta 27/11/2007
- Precio de venta 195.000 €
- Gastos 1.085 €
- Precio Fiscal de Venta 193.915 €
- Cancelación de hipoteca 85.580 €
- Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
- Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
- Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
- Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.
2.- Compra de la vivienda antigua.
- Fecha de Compra 17/5/2000
- Precio de Compra Vivienda 64.909 €
- Precio de Compra del Garaje 5.409 €
- Gastos de Compra 19.288 €
- Total compra 89.606 €
- Coeficiente de actualización 1.1213
- Valor Fiscal de la Compra en 2010 100.475 €
- Hipoteca solicitada en 2000 90.000 €
- El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
- En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.
3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir
- La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440 €
- Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
- En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €
4.- Compra de la vivienda nueva
- Fecha de Compra 05/9/2007
- Precio de Compra Vivienda 187.250 €
- Gastos de Compra 17.138 €
- Total compra 204.388 €
- Hipoteca 140.000 €
- Importe invertido en la Compra 64.388 €
5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
- Invertido en la compra 64.388
- Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
- Total invertido 93.050 €
6.- Calculo de la plusvalía exenta.
- Plusvalía obtenida 93.430 €
- Líquido Obtenido 109.420 €
- Importe Invertido 93.050 €
- % del líquido reinvertido: 85.03%
- Plusvalía exenta 79.452,22 €
- Plusvalía sujeta 13.977,78 €
- Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
- Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.
7.- Deducción por inversión en vivienda habitual
- Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó 50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
| 25% | 20% | 15% | Base | |
| 1999 | 719,82 € | 4.798,81 € | ||
| 2000 | 883,93 € | 5.892,84 € | ||
| 2001 | 196,45 € | 1.234,41 € | 9.015,20 € | |
| 2002 | 673,05 € | 363,08 € | 293,05 € | 6.461,27 € |
| 2003 | 901,52 € | 11,69 € | 4.585,54 € | |
| 2004 | 901,52 € | 74,27 € | 5.002,74 € | |
| 2005 | 901,52 € | 466,83 € | 7.619,80 € | |
| 2006 | 901,52 € | 194,88 € | 5.806,80 € | |
| 2007 | 833,40 € | 4.167,00 € | ||
| Total | 53.350,00 |
- La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
- La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
- Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
- Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
- Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.
8.- Notas
- El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
- Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.
Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.
Buenas tardes Señor Ullastres,
por traslado laboral me he cambiado de ciudad y he puesto la que era mi vivienda habitual en venta. Actualmente estoy de alquiler y me he empadronado, mi vivienda habitual ha cambiado entonces.
En cuanto venda mi vivienda, y siempre antes de dos años, quiero adquirir una nueva vivienda en mi nueva ciudad y solicitar la exención por re-inversión.
1) Entiendo por este párrafo que no tendré problema en hacerlo:
“..se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual:
Cuando la vivienda que se transmite, constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión…”
2) ¿Podría además desgravarme el alquiler por vivienda habitual durante los meses entre ambas compraventas?
3) Dado que ya no disfrutaré de la deducción por inversión en vivienda habitual, entiendo que puedo disfrutar de la exención aunque no solicite financiación y use exclusivamente la plusvalía exenta para la adquisición de la nueva vivienda.
Muchas gracias y enhorabuena por su website
1.correcto
2. Si, si ganas tan poco como para tener derecho a la deducción por alquiler
3. Si. Recuerda que todo el líquido obtenido en la venta debe destinarse a pagar la nueva para que la plusvalía quede exenta.
Hola, mi caso es el siguiente: en el 11 de mayo de 2009 vendí mi piso, obteniendo una ganancia por valor de 34815,06 euros. Ahora la Agencia Tributaria calcula que para que el total de la ganacia patrimonial quede exento debería reinvertir un total de 51936,44 euros en la nueva vivienda. Construyo mi nueva vivienda para la cual solicito un préstamo (15 junio 2010), pero anterior a la concesión de este, la Agencia Tributaria constata que se han reinvertido 18532,10 euros de la ganancia en comprar el terreno, proyecto, licencia, etc.
Las preguntas serian la siguientes:
El Certificado Final de Obras es de fecha 6 de junio de 2011, por lo cual se desestima la reinversión de la ganancia al superar los 2 años en acabar las obras. ¿La parte de la ganancia que se reinvirtió antes de esta fecha estaría exenta por reinversión parcial de la ganancia, y que cantidad? ¿Si las obras realmente se acabaron a principios de mayo, aunque por problemas burocráticos el cetificado sea de fecha posterior, existe algún medio de prueba que pueda utilizarse para justificar este hecho?
Muchas gracias.
Si se hubiera retrasado la cédula de habitabilidad podrías aportar el certificado final de obra, pero desgraciadamente creo que va ha ser difícil probarlo.
Mira si puedes conseguir algún documento del constructor que certifique la entrega y aceptación de la obra.
Gracias por sus aclaraciones. Compré en 1993 por 180000, y la vendo en septiembre de este ano por 400000, a lo que entiendo de o restar gastos como plusvalía, que asciende a 30.000. Antes, en abril, compre mi nueva residencia por 420000. Para ello se me concedieron varios préstamos, uno de los cuales lo destine a cancelar los 60000 de un prestamo que tenía por mi entonces residencia. Como.hago la reinversión?
Cancelando con el importe de la venta prestamos de la nueva vivienda.
Buenas tardes me gustaria que me ayudara:
Me case en separacion de bienes en 2003 y posteriormente en 2005 me separe. En 2008 adquiero una vivienda a mi nombre . En 2012 mi expareja y yo tomamos la relacion y ella compra una vivienda (100% a su nombre pero aparecemos los dos en la hipoteca al 50%). Actualmente en junio de 2014 hemos revocado la separacion y quiero vender mi piso, y cancelar hipoteca de la casa comprada en 2012, se considera que reinvierto en vivienda habitual ?que opcion es la mejor hacer una nueva escritura o pasar a gananciales antes de la venta?
Muchas gracia de antemano
La mejor opción y más barata es pasar a gananciales antes de la venta. De esta forma puedes amortizar directamente la hipoteca a tu nombre de su casa.
Ten en cuenta que solo se podrá considerar reinversión la parte correspondiente a tu 50% de la hipoteca de su casa.
Hola Javier,
Le felicito por el blog.
Recientemente he regresado de Singapur (Abril 2014) y he comprado vivienda en España, por un valor total, incluyendo impuestos y gastos de notaria que asciende a 410,000 Euros.
En Singapur tenia una vivienda (Habitual) desde el 2010 que acabo de vender recientemente, y por la cual (una vez descontada la cancelacion de hipoteca) he obtenido el equivalente a 320,000 Euros.
La ganancia patrimonial que tuve por la compra (505,000 Euros)/venta (705,000 Euros) de dicho piso en Singapur asciende a 200,000 euros.
Me gustaria poder saber si, al reinvertir la totalidad de los 320,000 euros que obtuve de la venta (de los cuales 200,000 son ganancia patrimonial), me habilitaria para no tener que pagar impuestos sobre la ganancia patrimonial.
Muchisimas gracias,
Carlos
Tienes un problema temporal. Si primero compraste la nueva y pagaste. Y luego vendes la antigua obviamente el dinero de la venta de la antigua no se ha podido destinar a comprar la nueva porque ya se había pagado previamente con otro dinero.
Hola Javier,
Gracias por la respuesta.
Al tener todavia una hipoteca en marcha por 238KE, entiendo que el cancelar el total del montante con lo que he obtenido de la venta de la vivienda en Singapur si que se consideraria re-inversion en la vivienda habitual. Puedes confirmar esto?
Es decir, de los 410KE que pague por la vivienda nueva, 238KE son una hipoteca que tengo pendiente.
Saludos,
Carlos
Si pagas los 238 que quedan pendientes de hipoteca, habrás reinvertido un porcentaje de lo obtenido en la venta de la antigua 238/320. Este porcentaje es el porcentaje que queda exento de la ganancia patrimonial por reinversión.
Hola Javier,
He estado investigando un poco este tema y he encontrado una resolución (TEAC 02463/2013) que puede ser determinante en cuanto a mi caso. Quería saber tu opinión también puesto que supondría que en mi caso particular, los pagos anticipados se considerarían también parte de la re-inversión.
Carlos
El criterio de la DGT es claro: si compras antes de vender, el importe ya pagado antes de la venta es válido para la posterior reinversión.
Tengo una pregunta por la ambigüedad del artículo 39 de la Ley Tributaria:
Cuando contemplan la exención por reinversión parcial y en el punto 2 dice que la reinversión se efectuará, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años:
- Si del importe obtenido en la transmisión de la primera vivienda habitual destinas el año de la venta una cantidad para la exención y al siguiente año otra cantidad, ¿la suma de ambas cantidades es el total de lo invertido para la citada exención, aunque sea parcial?..
Según el punto 2 en el último párrafo da entender “cantidades” lo cual supone varias imposiciones.
Agradeciendo de antemano su respuesta.
Sí, lo que dices parece correcto.
Sr Ullastres mi pregunta es si a la hora de calcular la ganancia patrimonial, en el valor de adquisición de la vivienda habituales que vendi se considera gasto inherente a la compra el impuesto de trasmisiones patrimoniales y AJD por el préstamo hipotecario que sirvio para la adquisición. Gracias
Sí, los gastos de notaría registro gestoria hipoteca ITP y ADJ aumentan el precio de compra y por lo tanto reducen la ganancia.
Buenos días señor Ullastres. Gracias por su disosición.
Para hacer la declaraación con el PADRE 32013, en perdidas o ganancias patrimoniales piden que se detallen las amortizaciones que he desgravado en los rendimientos del alquiler.
En 2013 vendí un piso en 180.000 €.
Lo compre en 2003 por 110.000 €.
Estos años lo he alquilado y creo que casi todos los años he desgravado el 3% de amortizacion sobre el valor del edificio, pero el caso es que:
1. No sé si ha sido todos los años (sí estoy seguro de que algun año no lo tuve en cuenta; hasta que aprendí)
2. No sé que referencia he utilizado desde el 2003 para el cálculo del 3%: si la del valor catastral del edificio o la de la parte proporcional correspondiente al valor de compra.
3. En las declaraciones que guardo (solo desde el 2010) es dificil (muy tedioso desde luego) discernir que parte de los gastos deducibles para los rendimientos por alquiler podrían corresponder a la amortizaicón.
4. No dispongo de los valores catastrales antiguos.
El caso es que no me gustaría hacer el primo (porque es lo mas gravoso para mí) y poner en el PADRE 2013 todas las amortizaciones calculadas a partir del único dato que tengo seguro, esto es: usar la referencia del valor de la edificacion utilizando el valor de compra.
¿Algún consejo para no ir al máximo teórico en amortizaciones?
Y otra pregunta:
¿Que pasa si dejo en blanco la lista del PADRE para rellenar los datos de amortizaciones desgravadas?
muchas gracias y un saludo
Tienes que reducir el precio de compra en las amortizaciones para calcular la ganancia.
Las amortizaciones hay que restarlas del precio de compra aunque se te haya olvidado deducirlas en su correspondiente año.
Independientemente de lo que hayas deducido cada año, ahora tienes que restar del precio la amortización correctamente calculada: el 3% del valor de compra de la casa que corresponde al porcentaje del valor de la construcción. Para calcular este porcentaje usa el valor catastral (valor construcción/valor total)
No es un trabajo tedioso porque la amortización es siempre el mismo importe cada año.
No hay alternativa, tienes que restar el máximo que podias haber deducido aunque hubieras olvidado amortizar todo o parte.
Estimado Sr Ullastres.
Mi caso sencillo es el siguiente. Tengo vivienda habitual desde el año 2000. Acabo de comprarme una nueva vivienda sin financiación en el 2014. Ahora quiero vender mi vivienda habitual dentro de los 2 años para beneficiarme de la exención por reinversion en vivienda habitual. Y una vez vendido , poner mi nueva vivienda como vivienda habitual. Como bien dice hacienda se puede vender la vivienda habitual 2 año despues de haber comprado la nueva para beneficiarse de la exención. Pero ¿ como se puede justificar que destino el dinero de la venta para la compra de la nueva si primero compro la nueva (la pago) y luego vendo la antigua? Si Hacienda te dice que puedes primero comprar la nueva y luego vender la antigua es que habrá forma de justificarlo, digo yo.
Si me puede aclarar se lo agradecería , porque de ello dependerá si pongo mi vivienda a la venta o no.
No puedes, porque no reinviertes lo obtenido en la venta de la antigua.
La forma correcta de haberlo hecho es pedir una hipoteca en la compra de la nueva, y cuando vendieras la antigua con ese dinero amortizar la hipoteca de la compra de la nueva.
Pero si ya tienes pagada la nueva, no puedes aplicar la exención por reinversión.
HOla, mi caso es el siguiente:
Compramos un piso en 1995 que vendimos en 2009 por 208000 euros y con un valor actualizado de 60000 euros (ganancia patrimonial 44000 euros) . Lo vendimos por 210000 en 2009. 110000 de este dinero lo utilizamos para amortizar parte de la hipoteca correspondiente a un piso comprado en 2008. Y el resto, 100.000, lo empleamos para cancelar la hipoteca con la que habíamos tenido que rehipotecar el piso comprado en 1995. Hacienda solo considera exenta por reinversión los 110.000 con los que amortizamos parte de la hipoteca del piso comprado en 2008, y pretende liquidar la restante. Nuestra pregunta es ¿se puede considerar exenta por reinversión los 100. 000 euros con los que cancelamos la rehipoteca del piso vendido, si esos 100. 000 euros formaban parte del dinero que nos concedió el banco para comprar el piso nuevo de 2008?
Muchas gracias
NO. Porque esta segunda hipoteca no fue para comprar la vivienda.
Y es lógico. Vas a vender una vivienda que ya está pagada, antes de vender pides una hipoteca por el 100 y la vendes por 0 euros, y el comprador se limita a continuar con la hipoteca. Por este sistema entonces nadie pagaría por ganancias de la venta de la vivienda.
Buenas noches Sr. Ullastre, te comento mi caso.. haber uds que opina y como lo ve… vendi mi vivienda habitural 2009 por 1200000 euros, esta casa la adquiri en 1998 por importe de 48000 euros y tenia una hipoteca de ese importe que me he ido desgravando… en Marzo, 2010 compro mi nueva vivienda habitual, por 150000 euros, de los cuales entrego en 2009 66.000 a la nueva casa, que vienen de la venta de a la antigua… y el resto, no pido prestamo si no que mi padre que es el que me vende la casa, se lo pago mensualmente en plazos de 500 euros al mes… Mi pregunta es la siguiente… ¿puede desgravar ese dinero que doy mensuamente a mi padre no??? Todo el dinero gannado con la venta de la casa primera se ha ido integramente al pago de los 66000 euros mas lo que e quedaba de hipoteca del antiaguo que eran uno 120000 euros….
de momento yo me estopy desgravando los 500 euros… desde el 2010.. ya se que tienen 4 anos para llamarme y revisarme mis rentas, pero echos las cuentas y creo que estoy dentro de la legalidad , por mas que leo, creo que es lo correcto….
tambien comentarte que en la renta del 2009 puse el dinero de la venta como reenvirsion de mi vivienda.. pero unicamente los 66000 euros…
podrias echarme una mano??? uds. como lo ve??? estoy equivocada ???
muchas gracias…. (he leido muchas consultas vinculantes en hacienda, muchos casos.. por intenet.. y aunque lo veo claro… a veces me hace duda y todos los años en renta me hago la misma pregunta… lo estare haciendo bien???
un saludo
El problema está en demostrar que existe el préstamo, y en demostrar que lo estás pagando.
Si presentaste el modelo 600 o hiciste escritura pública del préstamo, esto lo tienes
Y con los justificantes bancarios de las transferencias puedes probar el pago.
Si te falta cualquiera de las dos cosas, malo, en caso de inspección.
Buenos días, me gustaría comentarle un caso:
Hacienda me está reclamando una liquidación de la renta del 2009 por no reinvertir en plazo en una vivienda habitual. El dinero procede de una separación matrimonial en bienes gananciales.
El importe que me adjudica la sentencia del convenio regulador, es de 114200 euros; se entiende que es el 50% del valor de la vivienda en 2009 calculado por una tasación oficial. A la hora de realizar la declaración del 2009, la que hago en la Agencia Tributaria de mi ciudad, me comunican que tengo que delcarar dicho dinero recibido como ganancia patrimonial y me adjudican los dos años de reinversión en vivienda habitual. La primera contradición ya viene ahí, porque no entiendo que me pongan un valor de adquisición de la antigua vivienda de 52.116 euros ya que no he aportado ninguna factura ni comprobante de la compra ya que fui promotor de ella y ya hacía 9 años desde su construcción y, al estar libre de cargas, no tengo esos documentos.
Resulta que me he pasado 4 meses del plazo de reinversión, por demora de administración (permiso de obra) y a apesar de que aporto facturas superiores a los 114200 euros de reinversión, me piden una liquidación de 7800 euros, más intereses de demora; puesto que no me han cogido ninguna factura por estar el fin de obra fuera de plazo.
No puedo hacer frente a dicha deuda ya que mis ingresos anuales son de 7000 euros brutos.
Mis preguntas:
Con que criterio han determinado un valor de adquisión de la antigua vivienda por un importe de 52116 euros sin yo aportar ningún recibo o factura. (Valor catastral en 2002: 36387 euros). No debería hacienda solicitar una tasación objetiva para el cálculo de revalorización del inmueble?
Al tratarse de una discolución de matrimonio regido por bienes ganaciales, el agente de hacienda no debería de informarme que no existe ganacia patrimonial, según el artículo 33.2 de la ley 35/2006 de IRPF? Creo que existen más leyes que hablan de la no tirbutación en casos de separación de bienes ganaciales; aunque a veces la Dirección General de Tributos, ami parecer, se salte dichas leyes en vista de varias consultas vinculantes.
Gracias por su atención.
Lo primero, si no aportas justificantes del valor de compra, lo darán como que la compraste por 0 euros, y todo el importe de la venta será ganancia. Si sólo has aportado el precio de compra del terreno esto es lo que te han puesto. Eres tu quien tiene que justificar cuanto pagaste por el terreno y por la construcción.
La ley marca un plazo de dos años para reinvertir, y al no prever la ley ampliación de plazos, si te pasas del plazo, has perdido el derecho a la exención por reinversión.
En la disolución del régimen económico matrimonial no existe ganancia si se adjudica el bien por el valor de adquisición, pero si se adjudica con incremento de valor el exceso tributa como ganancia.
Aunque ya es tarde en tu caso, en general cuando se va ha comprar o vender una vivienda dado su elevado importe y las consecuencias fiscales, es mejor no intentar interpretar la ley, y pedir consejo a un asesor fiscal. Una vez que se ha realizado la operación ya no tiene remedio.