En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.
Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:
- no justificar los gastos de adquisción o venta
- no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
- haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
- haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
Caso Práctico
Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)
1.- Venta de la vivienda antigua
- Fecha de venta 27/11/2007
- Precio de venta 195.000 €
- Gastos 1.085 €
- Precio Fiscal de Venta 193.915 €
- Cancelación de hipoteca 85.580 €
- Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
- Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
- Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
- Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.
2.- Compra de la vivienda antigua.
- Fecha de Compra 17/5/2000
- Precio de Compra Vivienda 64.909 €
- Precio de Compra del Garaje 5.409 €
- Gastos de Compra 19.288 €
- Total compra 89.606 €
- Coeficiente de actualización 1.1213
- Valor Fiscal de la Compra en 2010 100.475 €
- Hipoteca solicitada en 2000 90.000 €
- El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
- En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.
3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir
- La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440 €
- Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
- En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €
4.- Compra de la vivienda nueva
- Fecha de Compra 05/9/2007
- Precio de Compra Vivienda 187.250 €
- Gastos de Compra 17.138 €
- Total compra 204.388 €
- Hipoteca 140.000 €
- Importe invertido en la Compra 64.388 €
5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
- Invertido en la compra 64.388
- Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
- Total invertido 93.050 €
6.- Calculo de la plusvalía exenta.
- Plusvalía obtenida 93.430 €
- Líquido Obtenido 109.420 €
- Importe Invertido 93.050 €
- % del líquido reinvertido: 85.03%
- Plusvalía exenta 79.452,22 €
- Plusvalía sujeta 13.977,78 €
- Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
- Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.
7.- Deducción por inversión en vivienda habitual
- Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó 50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
| 25% | 20% | 15% | Base | |
| 1999 | 719,82 € | 4.798,81 € | ||
| 2000 | 883,93 € | 5.892,84 € | ||
| 2001 | 196,45 € | 1.234,41 € | 9.015,20 € | |
| 2002 | 673,05 € | 363,08 € | 293,05 € | 6.461,27 € |
| 2003 | 901,52 € | 11,69 € | 4.585,54 € | |
| 2004 | 901,52 € | 74,27 € | 5.002,74 € | |
| 2005 | 901,52 € | 466,83 € | 7.619,80 € | |
| 2006 | 901,52 € | 194,88 € | 5.806,80 € | |
| 2007 | 833,40 € | 4.167,00 € | ||
| Total | 53.350,00 |
- La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
- La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
- Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
- Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
- Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.
8.- Notas
- El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
- Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.
Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.
Hola, muchas gracias por el foro, quería hacerle una pregunta,
Realicé una compra en el 2006, con gastos incluidos de 325.000 €, el liquido que debería invertir de mi venta anterior también del 2006 era 225.000 €, pero la hipoteca que debería haber pedido, para que todo cuadrara en lugar de 100.000 , que seria la diferencia exacta, la pedí de 110.000, por lo que tengo claro que solo puedo deducirme de la hipoteca 90,91% y así lo especifiqué en el IRPF de ese año.
Mi pregunta es, en la vivienda anterior me desgravé de la hipoteca, en el IRPF, unos 75.000 € (Entre capital e intereses) Mi pregunta es en cuanto sobrepase en mi hipoteca actual, (Entre capital e intereses el 90,91%) esa cantidad, puedo ya desgravármela? Y otra duda, en la vivienda anterior añadí 6.000 sin financiación de mi bolsillo, ¿estos no se suman a la base de deducción, porque la base de deducción es siempre sobre financiación ajena?
Gracias no sé si me he expresado bien..
Un saludo.
María.
En cuanto pases de 75.000 entre intereses principal y lo que pagaras al contado y los gastos de la compra de la nueva ya podrás emprezar a deducir.
El problema es que la deduccion por inversión en vivienda la quitaron y en la actualidad solo se aplica a viviendas adquiridas antes de 2013
Los 6000 euros que mencionas depende que en la renta de ese año los dedujiste, o no, es posible que el año de la compra ya te pasaras de los 9.015 € de deducción máxima, en este caso no hay que tenerlos en cuenta.
Ante todo también felicidades por la extensa explicación, he buscado por muchos foros y no había encontrado ninguno que lo explicará tan claro y bien explicado. Me encuentro en la misma casuística que explica en el caso, pero mi duda concreta es la siguiente: Como conseguir saber el importe total sobre el que se ha aplicado la deducción, es decir, en mi caso la hipoteca y gastos de compra deducidos desde el año 1992 hasta el 2007, si no dispongo de alguna de las rentas de estos ejercicios. ¿Habria posibilidad de pedir a la agencia tributaria de alguna manera que pudiera suministrarme estos datos? Gracias de nuevo. Lola
Como las deducciones por vivienda son parecidas de año en año, dado que son los pagos de la hipoteca, sera algo intermedio entre el año anterior y siguiente al que te falte.
Otra posibilidad es ir a preguntar en hacienda pero posiblemente no tengan datos
En cualquier caso como hay un importe maximo anual, es posible que algunos años sea este importe maximo.
Felicidades por la entrada del blog, quería hacerle un par de consultas.
Hemos vendido nuestro piso en Agosto de 2018 por 160.000 €, hemos cancelado una hipoteca de 110.000 €, y en su momento el piso costo 90.000 €.
¿Entiendo que la ganancia es de 50.000? y la plusvalia de ¿70.000?
Y segunda pregunta, el promotor nos va a entregar la vivienda para escriturar en noviembre de 2020, lo que representa 3 meses después del plazo de 24 meses que existen para la reinversión, pero tenemos firmado un contrato de compra venta y desde Agosto de 2018 a Agosto de 2020 hemos entregado los 50.000 € repartidos en entregas mensuales, ¿Esto sería valido para justificar la reinversión aunque la escritura se firme en Noviembre de 2020?
muchas gracias.
El plazo para la reinversion es de dos años medidos desde la fecha de venta de una a la fecha de adquision de la propiedad del nuevo.
Si no tuvierais escritura en plazo seria necesario demostrar que antes de la fecha de la escritura teneis un contrato de compra privado y que teneis la posesión de la vivienda, con un contrato de entrega de llaves, o que ya teneis suministros contratados a vuestro nombre.
Si no conseguis demostrar que sois propietarios y que teneis la posesion de la vivienda en plazo, perderíais el derecho a la exención por reinversión.
Buenas noches.
Tengo intención de vender mi vivienda habitual que compre en 2002 por redondeando todo 180.000€ por un importe de 400.000€ por lo que tendría una ganancia patrimonial de 220.ooo€.
Por otra parte mi intención es comprar una vivienda valorada en 340000 por lo cual entiendo (corrijame si estoy en un error) que tendría que tributar por los 60000 de diferencia.
M pregunta y duda es si podría excluir la tributación de los 60000 al tener conviviendo conmigo a mi suegra de 93 años ya que en parte el motivo del cambio de vivienda es debido a esto y caso de no ser así, tengo también entendido que si no se si en el momento de la compra o de la venta se tienen o vas a tener cumplidos los 65 también te lo podrías ahorrar (en este caso seria yo, mi mujer no tendría aun los 65 pero si esta ya jubilada anticipadamente).
En definitiva es saber si son correctos mis supuestos y aclarar el tema edad de los miembros y el tema de poder o no excluir la tributación con el caso de una persona mayor que convive con nosotros.
Un cordial saludo y muchas gracias
Tienes una ganancia de 220.000 y obtienes una liquidez en la venta de 400.000
Como compras por 340.000 quedará exenta la parte proporcional de la ganancia correpspondiente al porcentaje de la liquidez obtenida que reinviertes. esto es 340.000/400.000=85%,
por lo tanto el 85% de 220.000€ estará exento, y tributarás por el 15% de 220.000 = 33.000 €, que en IRPF te costará unos 7.000€
Por otra parte que tu suegra conviva contigo te dará derecho a una deducción adicional en IRPF independiente de la exención, y la exención a tu mujer se aplicaría si ella es propietaria de la vivienda y el día de la venta ya tiene los 65 años cumplidos.
En 1979 compré una vivienda, en 1996 cambio de domicilio por la compra de una segunda, que pasó a ser mi domicilio habitual. En 2011, cambio de nuevo de residencia, al haber adquirido un nuevo inmueble. En el presente año, he vendido el primer inmueble que adquirí en 1979. Mi pregunta es: ¿Estoy exento en la Declaración IRPF, por la transmisión de la primera vivienda con reinversión del importe obtenido en la actual, ya que, es mi residencia habitual desde 2011, la cual estoy pagando una hipoteca? Siendo ésta, donde resido y, la que compré en 1996, la segunda sin ningún tipo de carga. ¿Legalmente puedo quedar exento en la declaración, del IRPF con los beneficios obtenidos por esa venta, invirtiéndolo en la amortización de la hipoteca de mi actual domicilio?
No, porque esta vivienda que has vendido no ha sido tu vivienda habitual en los dos años anteriores a su venta.
Hola, si me mudé hace seis meses a mi nueva vivienda habitual (con la que tengo contraída una hipoteca) y vendo ahora la que fue mi vivienda habitual anterior y decido utilizar todo ese capital de la venta en amortizar el préstamo hipotecario de mi nueva vivienda, ¿puedo conseguir una exención del 100% de la plusvalía?
No sé si me he expresado bien.
Gracias.
Si, si el precio de compra de la nueva es superior al precio de venta de la antigua. En caso contrario no estará exento el 100% sino la parte proporcional del precio de compra de la nueva sobre el precio de venta de la antigua
Buenos días, quería hacerles una consulta.
Tengo una vivienda (no la habitual) alquilada, la cual tengo la oportunidad de vender.
Me gustaría saber si puedo aplicar exención por inversión en vivienda habitual, si el importe de la venta lo utilizo en amortizar hipoteca de mi actual vivienda habitual, la cual compré hace 8 años.
Muchas gracias.
Un saludo
No. Por que la que se vende no es la vivienda habitual. Y tampoco lo ha sido en los dos años anteriores a la venta.
La amortización de 9000€ de la hipoteca de tu vivienda habitual te dará la deducción máxima para este año. Si amortizas más no obtendrás ninguna ventaja fiscal.
En el caso que hubiera sido mi vivienda habitual anteriormente que por circunstancias laborales (aeat tiene en cuenta esta circunstacia ) dejo de serlo, tendría derecho a la exención por amortización de la hipoteca de mi vivienda habitual?
Si lo puedes demostrar con documentos, y la vivienda original la compraste antes de 2013 si.
El piso por 190000 lo compre en Enero 2017.
Perdone y gracias.
El piso lo vendí en Diciembre 2016.
Gracias.
Hola:compro piso 2001 por 200000 euros con hipoteca 206000 vendo por 355000 liquidando 106000 hipoteca. Compro piso 1/2018 por 190000 Todo vivienda habitual debo liquidar plusvalías IRPF.
Tienes una ganancia de 155.000. Para que toda la ganancia quede exenta toda la liquidez que obtienes con la venta tienes que gastarla en comprar otra vivienda habitual. La liquidez obtenida han sido 355.000-106.000= 249.000
Como compras por 190.000 estará exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente a la parte de la liquidez empleada en reinvertir.
190.000 / 249.000 = 76,30%
Luego el 76.30% de la ganancia está exenta. Pero el restante 23,70% de la ganancia tributará como ganancia patrimonial 155.000 x 23,70 = 36.735
y esta ganancia no exenta tributará al tipo impositivo de la base del ahorro que será una parte al 19% y el exceso de 6000 al 21%
Hola,
Haciendo un ejercicio me surge la siguiente duda.
Si se vende una vivienda en Julio 13 ,durante dos años siguiente no se hace reinversion y en agosto 15 se hace la complementaria correspondiente declarando la no reinversion de esta ¿que intereses puede pedir hacienda? ¿Desde junio 15 o desde junio 14?
Gracias.
Habría que haber pagado la ganancia con la renta 2013. Que se presenta en junio 2014.
Por lo tanto al incumplir la condición de la exención habrá que pagar intereses desde el fin de plazo de la renta 2013, esto es desde el 30 de junio de 2014
Buenas tardes,
He vendido la que ha sido mi vivienda habitual durante casi veinte años por un precio de 68000 euros.Esta vivienda la adquirí por herencia al fallecer mi padre en 1999.Está escriturada por algo más de 24000 euros de esa época.Ya he comprado otra vivienda que va a ser mi vivienda habitual por un importe aproximado de 63000 euos gastos incluídos.Teniendo en cuenta que he reinvertido casi la totalidad del importe de la venta,¿cuánto dinero aproximadamente debería pagar como ganancia patrimonial el año próximo cuando presente la declaración?
Yo no tengo trabajo desde hace mucho tiempo,y tampoco cobro subsidio ni renta garantizada desde hace más de un año.¿No tendría ningún tipo de beneficio fiscal a la hora de tributar estos 5000 euros de ganancia patrimonial?
Muchas gracias
Salvador. Tenías una vivienda comprada por 24.000€, supongo que esos 24.000 incluyen los gastos de la compra (en este caso la parte proporcional del impuesto de sucesiones notaria y registro)
Ahora vendes por 68.000 y tienes algún gasto como la plusvalía municipal, si suponemos que la plusvalia municipal son 3.000€, te queda un valor fiscal de venta de 65.000
Luego la ganancia patrimonial son 65.000 – 24.000 = 41.000€. Esta ganancia tributará en la base del ahorro.
En caso de que no haya exención por reinversión en vivienda tendrás que tributar por esta ganancia al tipo de la base del ahorro que es el 19% para los primeros 6000 € de ganancia y al 21% para los restantes 35.000 = 1140 + 7350 = 8490. Como parece que no tienes ningún ingreso de este importe habrá que restar la cuota correspondiente al mínimo personal que serán entre 1000 y 1500 dependiendo de tu edad. Lo que te dará unos 7000 o 7500 de impuestos a pagar.
REINVERSION.
Pero si el importe obtenido con la venta los has usado para pagar la compra de la nueva vivienda habitual, podrás aplicar la exención por reinversión y no tendras que pagar nada de impuestos