En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.
Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:
- no justificar los gastos de adquisción o venta
- no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
- haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
- haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
Caso Práctico
Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)
1.- Venta de la vivienda antigua
- Fecha de venta 27/11/2007
- Precio de venta 195.000 €
- Gastos 1.085 €
- Precio Fiscal de Venta 193.915 €
- Cancelación de hipoteca 85.580 €
- Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
- Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
- Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
- Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.
2.- Compra de la vivienda antigua.
- Fecha de Compra 17/5/2000
- Precio de Compra Vivienda 64.909 €
- Precio de Compra del Garaje 5.409 €
- Gastos de Compra 19.288 €
- Total compra 89.606 €
- Coeficiente de actualización 1.1213
- Valor Fiscal de la Compra en 2010 100.475 €
- Hipoteca solicitada en 2000 90.000 €
- El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
- En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.
3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir
- La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440 €
- Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
- En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €
4.- Compra de la vivienda nueva
- Fecha de Compra 05/9/2007
- Precio de Compra Vivienda 187.250 €
- Gastos de Compra 17.138 €
- Total compra 204.388 €
- Hipoteca 140.000 €
- Importe invertido en la Compra 64.388 €
5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
- Invertido en la compra 64.388
- Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
- Total invertido 93.050 €
6.- Calculo de la plusvalía exenta.
- Plusvalía obtenida 93.430 €
- Líquido Obtenido 109.420 €
- Importe Invertido 93.050 €
- % del líquido reinvertido: 85.03%
- Plusvalía exenta 79.452,22 €
- Plusvalía sujeta 13.977,78 €
- Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
- Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.
7.- Deducción por inversión en vivienda habitual
- Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó 50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
| 25% | 20% | 15% | Base | |
| 1999 | 719,82 € | 4.798,81 € | ||
| 2000 | 883,93 € | 5.892,84 € | ||
| 2001 | 196,45 € | 1.234,41 € | 9.015,20 € | |
| 2002 | 673,05 € | 363,08 € | 293,05 € | 6.461,27 € |
| 2003 | 901,52 € | 11,69 € | 4.585,54 € | |
| 2004 | 901,52 € | 74,27 € | 5.002,74 € | |
| 2005 | 901,52 € | 466,83 € | 7.619,80 € | |
| 2006 | 901,52 € | 194,88 € | 5.806,80 € | |
| 2007 | 833,40 € | 4.167,00 € | ||
| Total | 53.350,00 |
- La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
- La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
- Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
- Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
- Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.
8.- Notas
- El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
- Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.
Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.
Buenas tardes y gracias por tu asesoramiento.
He estado buscando información sobre el tema de exencion por reinversión en vivienda habitual, y he encontrado esta Cuestión Vinculante nº V2419-11 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de IRPF, 11 de Octubre de 2011, que dice:
Conforme a ello, para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual el consultante habrá de destinar el total importe obtenido en la transmisión de su vivienda habitual a satisfacer gastos por la adquisición y, en su caso, rehabilitación de su nueva vivienda habitual dentro de los dos años posteriores a dicha transmisión.
Para determinar qué costes o gastos conforman el concepto adquisición de vivienda hay que acudir al artículo 68.1.1º de la LIRPF , dentro de la regulación de la deducción por inversión en vivienda habitual. En él se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
A continuación, señala que su base de deducción “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma.”.
Por tanto, podrán formar parte de la base de deducción en el caso de utilizar financiación ajena, la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de dicha financiación (constitución de hipoteca, tasación ). Asimismo, la base estará formada por los importes satisfechos por las obras consideradas de rehabilitación, incluyendo, entre otros, el coste del proyecto técnico, los honorarios profesionales técnicos, los costes de licencia de obras y demás costes y tributos que siendo necesarios tengan una vinculación directa con las obras, siendo exigible, además, si se tratara de actuación protegida el que las obras hayan obtenido la calificación, provisional o definitiva, en materia de rehabilitación de viviendas, no siendo suficiente el disponer de la mera solicitud de la misma.
¿Creeis que según esta respuesta nº V2419-11 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de IRPF, contaria como exencion por reinversión las cuotas de amortización de la nueva hipoteca durante esos dos años de compromiso para reinvertir?
Si. Tanto la amortización como los intereses.
Pero tiene algunos detalles:
1.-al destinar las cuotas de hipoteca a exención perderás la deducción por la nueva vivienda. De todas formas es posible que no tengas derecho a deducción hasta que inviertas además las bases deducidas por adquisición de vivienda en la antigua.
2.-Serán válidas al 100% estas cantidades en la medida en que el importe concedido en la hipoteca se haya destinado al 100% a la adquisición de la nueva vivienda. Esto dejará una parte fuera si el importe de la hipoteca fue mayor que el importe de la vivienda.
Buenas tardes.
Hacienda me esta inspeccionando, y me reclama una cantidad de dinero, ya que alega que no reinvertí en el plazo de 2 años una cantidad a la que me había comprometido por la venta de mi anterior casa.
La discusión se centra en que la funcionaria de hacienda alega que los importes que he pagado durante esos dos años por la hipoteca de la nueva vivienda no se consideran reinversión en vivienda habitual a efectos de exencion, sino que tendría que haber realizado amortizaciones anticipadas.
Que opinas?
Gracias
Es posible que la funcionaria tenga razón. Especialmente si las cantidades pagadas las destinaste a solicitar la deducción por adquisición de vivienda.
La normativa al respecto se establece en el artículo 41 del reglamento del IRPF. Y la parte de este artículo que más te interesa es el primer párrafo del apartado 2.
Enhorabuena por el artículo me ha aclarado muchas dudas, pero sigo teniendo algunas dudas en mi caso particular.
En el año 2000 adquirí una vivienda por valor fiscal de compra de 162,250.7. En el año 2006 realicé una ampliación de la hipoteca de mi antigua vivienda para empezar a pagar en junio del 2006 la entrada y las cuotas mensuales al promotor de la que es ahora mi vivienda habitual, pagando 79,848.31 euros en total. En 2007 vendí mi antigua vivienda por 324,659.7 e. (precio de venta menos gastos) cancelando la hipoteca (200,000 euros de los cuales 43,011.2 correspondían a la hipoteca que me quedaba por pagar de la compra inicial). Una semana después adquirí mi nueva vivienda pagando 194,513.7 e y formalizando una nueva hipoteca. Entiendo que la cantidad a reinvertir en la nueva vivienda sería el líquido obtenido en la venta calculado como 324,659.7- 43,011.2 = 281,648.5 y la ganancia patrimonial obtenida sería 324,659.7 – 162,250.7 = 162,409.0.
Mi duda es saber si puedo considerar los 79,848.31 euros pagados de la ampliación de la hipoteca como reinversión en mi nueva vivienda habitual. Si lo puedo hacer, como hasta junio del 2008 (2 años después de empezar a pagar mi vivienda actual) pagué contando las amortizaciones e intereses de la hipoteca de mi vivienda actual 39,218.1 euros, habría reinvertido: 79,848.31 + 194,513.7 + 39,218.1 = 313,580.1 > 281,648.5 que es la cantidad a reinvertir. ¿Puedo considerar que la plusvalía queda exenta? o ¿los dos años se cuentan antes o después de la firma de la escritura de mi actual vivienda?
En cuanto al derecho para poderme deducir de nuevo, como en 2008 ya que había pagado los 162,409.0 de mi ganancia patrimonial + 71042.4 que me desgravé en mi antigua vivienda, ¿puedo empezar a desgravarme en el año 2008 por vivienda habitual? En su momento un asesor me dijo que no y hasta ahora no me desgravado por vivienda ninguna cantidad.
Siento el retraso en la respuesta. Se quedo la consulta en la bandeja spam.
Si sigue interesando que responda, por favor vuelve a formular la pregunta.
Disculpas.
Siento el retraso en la respuesta. Se quedo la consulta en la bandeja spam.
Si sigue interesando que responda, por favor vuelva a formular la pregunta.
Disculpas.
Quería agradecerle este articulo publicado, porque por el, me he guiado para hacer los cálculos por reinversión en vivienda habitual.
Pero me surgen unas dudas que le agradecería me ayudase a resolver.
1.-Para calcular cuando pueden volver a deducirse por adquisición de vivienda habitual tengo la duda si se suma las cantidades invertidas en la primera vivienda o solamente el importe máximo por el que se tiene derecho a deducción por inversión en vivienda en la declaración de la renta.
Por ejemplo, hubo un par de años 2004 y 2006 que invirtieron en la vivienda por encima de los límites personales de 9.015,20
¿ solo se considera los 9.015,20 como importe invertido o lo que entregaron al constructor que suponia 25.000 euros ?
2.-¿ Se tienen que empadronar en la nueva vivienda para que la consideren vivienda habitual ?
3.- Aparte de las escrituras de compra y seguros de vida y de hogar ¿ se pueden sumar a los gastos de compra de la segunda vivienda:
- ¿los gastos de apertura de la hipoteca ?
- ¿ y los gastos de los boletines de instalación de la luz, agua y gas ?
-¿ hay algún gasto más que se pueda sumar al importe invertido en la adquisición de vivienda habitual ?
4.-Una vez hechos los cálculos de lo invertido en el momento de la compra, como pidieron un préstamo hipotecario y todavía no tienen invertido todo el dinero como para que la Ganancia Patrimonial esté exenta.
Ahora que están pagando la hipoteca de la vivienda adquirida, para que la Ganancia Patrimonial quede exenta cuando se cumplan los dos años ¿ Hacienda que considera que es importe invertido en la nueva vivienda, las cuotas pagadas mensualmente mes a mes ( capital + intereses ) ó solamente el capital amortizado en cada recibo ?
Le doy las gracias de antemano.
Un saludo
Para la primera se tienen en cuenta la suma de bases invertidas con derecho a deducción.
Pero al invertir en la nueva se tiene en cuenta todo incluso los excesos sobre el máximo deducible
2.- no es necesario empadronarse. Pero si que efectivamente vivas en ella
3.- gastos de adquisición serían: registro, gastos de hipoteca, gestoria, notaria, ITP. Pero yo no aceptaría los boletines de enganche
4.- tanto la amortización como los intereses.
Muchísimas gracias por su respuesta
Reciba un saludo.
Buenas tardes, respecto a lo que comentas que no hace falta empadronarse, pues parece ser que para Hacienda es imprescindible pues la Agencia Tributaria me envia una propuesta de liquidación provisional porque no acepta la reinversión de la primera vivienda porque dice que me faltan 10 días del padrón para cumplir los tres años y un día. Y yo le he contestado que empecé a vivir a partir del día de la compra como figura en la escritura de compraventa y no lo acepta, pues como es lógico no me empadroné el primer día que fuí a vivir sino al cabo de varios meses. Que tengo que aportar para que Hacienda se lo crea? Gracias.
La comunicación del cambio de domicilio a Hacienda se debe hacer dentro del mes siguiente al cambio, mediante el modelo 030. Y veo que esto no se hizo.
Ahora entras en un problema de valoración de pruebas, que pruebas acepta la inspección y a cuales da más valor.
Se puede probar por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Los documentos públicos tienen más valor que los documentos privados, especialmente en los temas de fecha.
El padrón prueba que desde una fecha se manifiesta la residencia al Ayuntamiento, pero al ser un documento público, tiene mayor “credibilidad”.
Tu posibilidad es que puedas probar que residías antes de empadronarte:
- Con facturas de suministros.
- Con un certificado del presidente de la comunidad de propietarios
- Con un acta de manifestaciones notarial, donde dos vecinos confirmen desde que fecha resides en tu vivienda.
- Con correspondencia con el sello de correos en esa dirección, dirigida a ti con fecha anterior a la del padrón.
- …
Estas son algunas ideas de posibles medios de prueba que se me ocurren.
Cuanto mejor documentado esté más posibilidades tienes de ganarlo. Y quien valorará las pruebas aportadas (en vía administrativa) es el mismo que firma la notificación.
Y en este caso te recomendaría que antes de presentarlo por registro, vayas personalmente a comentar con el que firma la notificación lo que vas a presentar.
Javier, hay varias preguntas acerca de si se deben incluir los intereses en los cálculos de reinversion como esta, que dices que si. Sin embargo en tu cálculo (muchas gracias por el ejmeplo), no lo consideras, ¿puedes aclararlo?:
“5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
■Invertido en la compra 64.388
■Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
■Total invertido 93.050 €
“
Para determinar lo que has invertido a efectos de reinversión, lo que tienen en cuenta es el importe amortizado de la hipoteca.
Sin embargo para determinar a partir de cuando recuperas el derecho a reinvertir, tienen en cuenta no solo lo amortizado sino también los intereses.
Si quieres defender tu postura, usa la consulta V2419-11, de la que parece intuirse que también se incluyen los intereses para la reinversión.
Perdona que “repita”. En la respuesta que das a Rebeca dices que se incluye como importe reinvertido lo que pagues de financiación dentro de los dos años desde la venta. En mi caso, adquirí la nueva vivienda dos años antes de vender la anterior (vendí “por los pelos”). Puedo entonces incluir como importe reinvertido las cantidades que pagué de hipoteca desde la compra de esta vivienda hasta la venta de la anterior? En caso afirmativo, me ha parecido entender que sólo se incluye la parte de capital, no? No los intereses…
Muchísimas gracias por tu atención y por haber colgado este caso práctico. Si no es así, no hay manera de enterarse de esto…
En tu caso puedes aplicar la exención si el importe de la venta lo destinas a amortizar la hipoteca de la nueva vivienda. Siempre y cuando la nueva no se haya comprado con más de dos años de anterioridad a la venta de la antigua.
En mi caso, adquirí la vivienda y el garaje, hipotecando solamente la vivienda, todo ello al 50% en proindiviso. En la escritura de compra se especifica un valor conjunto por las dos fincas (son registrales independientes, pero no se adjudicaba un valor individual). El año pasado vendimos la vivienda a un tercero, y me adjudiqué el 100% del garaje. A la hora de hacer los cálculos para aplicar la exención (adquirí la que es ahora mi vivienda habitual en 2010), me pregunto cómo asignar un valor de adquisición a cada finca y cómo imputar los costes de adquisición. Se me ocurre hacerlo en relación al valor catastral de cada finca, pero no sé si es correcto… En cuanto a la adquisición del 100% del garaje no afecta a efectos de IRPF, no?
Muchas gracias!
Es extraño que el notario no desglosara los valores, pero si es así, un criterio objetivó y razonable puede ser repartir por valor catastral.
El garaje al no ser ya parte de la vivienda habitual, imputara rentas inmobiliarias.
Mi caso es que en el año 2007 formalicé una novación y ampliación de hipoteca de la vivienda habitual, de la que me quedaba un capital pendiente de amortizar de 20.000, y ampliamos por importe de 160.000€, pero para adquirir otra segunda vivienda. La Gestoría que me hace la Declaración de la Renta ha venido desgravando sobre el total de la hipoteca en lugar de la parte proporcional de la cantidad pendiente de amortizar.
Por lo que Hacienda me reclama las cantidades devueltas, los intereses y propuesta de sanción.
¿Que se puede hacer para aminorar por lo menos el daño?.
Lo siento Fernando, pero poco se puede hacer.
Gracias por tu atención, pero ya imaginaba que el asunto es un poco complicado.
De todas formas, le he indicado a la Gestoria, que pregunten a su aseguradora si se puede hacer algo a nivel de responsabilidad civil,
pues deben tener un seguro de responsabilidad civil como todos los profesionales.
Repito gracias y saludos.
Muchas gracias por tu artículo. Me surge una duda: en el punto 6, cálculo de la plusvalía exenta, ¿de dónde sacas el Importe Líquido obtenido, de 118.405? No entiendo…Importe líquido de qué? Muchas gracias de nuevo.
Creo que me he equivocado, debe ponen 109.420, y rehacer los cálculos al cambiar el porcentaje.
Muchas gracias por tu pronta respuesta. Me estaba volviendo loca repasando los cálculos. Éste que nos muestras es el cálculo que hace AEAT para calcular la reinversión y comprobar si se puede practicar las exención. ¿Sabes si hay jurisprudencia al respecto que confirme este criterio? Tengo mis dudas con el hecho de tener que descontar el precio de la hipoteca para calcular el valor real de la reinversión… Muchísimas gracias por tu ayuda, de nuevo!
El importe reinvertido es el que tu pagas, no el que has financiado, aunque si lo que pagues de la financiación dentro de los dos años desde la venta.
No hay mucha jurisprudencia puesto que el precepto es claro y no origina problemas interpretativos.
Muchas gracias anticipadas por tu ayuda y la dedicación que tienes con todos nosotros. Mi pregunta: se puede practicar deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades pagadas por la vivienda habital que se vende y, a su vez, optar por acogerse a la exención por reinversión de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de ésta?
El caso concreto: se vende la vivienda habitual en enero de 2012. Con el dinero obtenido por la venta se cancela el préstamo pendiente (15.000 euros). Se compra la nueva vivienda en abril de 2012. Entonces, ¿se puede practicar deducción por los 15.000 euros en la Renta de 2012? (9.040 como máximo, lógicamente). ¿Y, en la misma declaración de 2012, acogerse a la exención por reinversión de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda antigua?
Muchas gracias.
Por las cantidades pagadas hasta el día de la venta, puedes deducir por adquisición de vivienda.
Con la venta se generará una ganancia, que se puede acoger a la exención por reinversión.
El mismo euro no se puede destinar simultáneamente a deducción por vivienda y a reinversión.
Los 15.000 se pagan cuando ya has dejado de ser dueño de la vivienda, por lo que nunca tendrás derecho a la deducción por inversión en vivienda por este importe, porque cuando los pagas ya no eras dueño de la vivienda.
Muy interesante el artículo.
No me termina de quedar claro el punto: “haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.”
Si has solicitado una ampliación de hipoteca porque te quedaste sin trabajo y necesitabas efectivo para hacer frente a esos pagos hasta poder recuperarte. ¿Como se considera eso?. Se resta el préstamo pendiente de amortizar al valor de la vivienda o no?.
Gracias
Como tu bien dices la ampliación de la hipoteca ha sido para un fin distinto de la adquisición de la vivienda; por lo que la parte proporcional de los pagos correspondiente a la ampliación no será deducible por inversión en vivienda.
Si tenias 60 pendientes, y ampliaste 20, al ampliar el nuevo total son 80. Por lo que 60/80 partes de lo que pagues será deducible por adquisición de vivienda, el resto no.
Agradecerte la publicación de este trabajo. A la hora de sumar las cuotas de la hipoteca para ver cuando se llega a la cantidad a partir de la cual se genera de nuevo el derecho a deducción vivienda ¿no habría que sumar únicamente la parte de las cuotas correspondientes a amortización de capital ya que como bien dices la normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión.
para esto se tienen en cuenta también los intereses pagados.
Al hilo de la duda de fernando, se deberían también tener en cuenta las deducciones realizadas con anterioridad a la adquisición en concepto de cuenta vivienda?
Saludos y gracias de antemano
si, claro que si.
En primer lugar agradecerte tu dedicación y ayuda. Paso a continuación a exponerte mi caso. En 1993 adquirí la que hoy es mi vivienda habitual por el equivalente de 130 000 euros. La vivienda está totalmente pagada desde 1998. Ahora estoy a punto de adquirir una nueva vivienda por 180 000 euros de forma que será esta mi nueva vivienda habitual, la voy a pagar totalmente con un dinero que tengo ahorrado . Tengo claro que si vendiese antes la anterior por una cantidad menor de 180 000, podría aplicar la cantidad obtenida a la nueva vivienda como reinversión, con lo que la ganancia no tributaría ¿Pero qué sucedería en el caso de que mi actual vivienda la venda después de adquirir la nueva?
Pide una hipoteca en la nueva (incluso puedes pignorar tus ahorros en garantía de la nueva hipoteca), y cuando vendas la antigua usa el importe obtenido en amortizar la hipoteca de la nueva, de esta forma puedes aplicar la exención. Tienes un plazo máximo de 2 años desde el día de la compra para vender la antigua y amortizar la hipoteca, en caso de que excedas este plazo pierdes la exención.
De cualquier otra forma no sería aplicable la exención.
Esta respuesta se merece un donativo.
El hacer una hipoteca tiene unos costes importantes y yo tengo 64 años ¿No me interesaría más esperar un año para vender mi actual vivienda? Tengo entendido que si tienes más de 65 años ya no tributas en el IRPF cuando vendes tu vivienda sin reinvertir en otra. En cuanto al donativo estoy de acuerdo. Lo que sucede que no sé qué cantidad sería la correcta.
Si la vivienda que vas a vender es tu vivienda habitual -Es vivienda habitual aquella en la que llevas viviendo al menos tres años- Entonces si la vendes el año en que cumples los 66 (ese año ya eres mayor de 65, el anterior todavía no) ya estará exenta la plusvalía aunque no reinviertas.
¿En el caso de que el marido tenga mas de 65 años pero la mujer tenga menos estaría exenta la mitad de la plusvalía?
Si el porcentaje de propiedad del mayor de 65 años es del 50%, y además es su vivienda habitual, efectivamente estará exenta de plusvalía su mitad.