Tributación de los inmuebles urbanos propiedad de no residentes personas físicas

1.- CONSIDERACIONES GENERALES

Si usted tiene la condición de no residente en España y es propietario de algún inmueble urbano situado en este país, estará sometido al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y a un tributo de carácter local, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Además, con carácter temporal, se ha restablecido el Impuesto sobre el Patrimonio para los ejercicios 2011 y 2012.

1.1. REPRESENTANTE

Salvo en los casos de residentes en países o territorios con los que no exista un efectivo intercambio de información tributaria, no existe obligación de nombrar representante ante la Administración Tributaria. No obstante, puede designarse voluntariamente si así se desea y comunicar el nombramiento a la Delegación o Administración de la Agencia Tributaria correspondiente al lugar de situación del inmueble.

1.2. NUMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL (NIF)

En España cada persona tiene asignado un número de identificación fiscal que debe consignar en las declaraciones de impuestos y en las comunicaciones que dirija a la Administración Tributaria.

En general, tratándose de personas de nacionalidad española, el NIF es el número de su Documento Nacional de Identidad (DNI) y, tratándose de personas de nacionalidad extranjera, el NIF es el Número personal de Identificación de Extranjero (NIE). La tramitación de estas identificaciones se realiza ante la Dirección General de la Policía. No obstante, los extranjeros que no dispongan de NIE, bien de forma transitoria por estar obligados a tenerlo o bien de forma definitiva al no estar obligados a ello, deberán solicitar la asignación de un NIF a la Administración Tributaria cuando vayan a realizar operaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria.

2.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES

Cuando un inmueble sea propiedad de un matrimonio o de varias personas, cada una de ellas es un contribuyente independiente, por lo que deberán presentar declaraciones separadas.

Dependiendo del destino del inmueble, las rentas sometidas a gravamen son:

2.1. RENTAS IMPUTADAS DE BIENES INMUEBLES URBANOS DE USO PROPIO.

El rendimiento a declarar será la cantidad resultante de aplicar al valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los porcentajes siguientes:

  • Con carácter general, el 2 por 100.
  • En caso de inmuebles con valores catastrales revisados o modificados a partir del 1 de enero de 1994, el 1,1 por 100.

Este rendimiento se entiende devengado una vez al año, el día 31 de diciembre.

Se declarará la parte proporcional de dicho importe si no se ha sido propietario del inmueble durante todo el año o si durante algún período de tiempo ha estado arrendado.

  • Tipo de gravamen 2011: 24%
  • Tipo de gravamen 2012 y 2013: 24,75 %

Modelo: modelo 210, consignando el tipo de renta 02.

Formas de presentación:

  • en papel, generado como resultado de imprimir un formulario cumplimentado en el portal de internet de la Agencia Tributaria.
  • telemática, por internet.

Plazo de presentación: durante todo el año natural siguiente al de la fecha de devengo.

Domiciliación del pago de la deuda tributaria: en caso de presentación telemática, puede domiciliarse el pago hasta el 23 de diciembre.

 

2.2. RENDIMIENTOS DE INMUEBLES ARRENDADOS

El rendimiento a declarar será el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto.

No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea, para la determinación de la base imponible, podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que se acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.

Este rendimiento se entiende devengado cuando resulte exigible por el arrendador o en la fecha de cobro si es anterior.

Tipo de gravamen:

  • Tipo de gravamen 2011: 24%
  • Tipo de gravamen 2012 y 2013: 24,75 %

Modelo: modelo 210, consignando el tipo de renta 01.

Se utilizará tanto para declarar de forma separada cada devengo de renta como para declarar de forma agrupada varias rentas obtenidas en un período determinado.

Podrán agruparse varias rentas obtenidas por un mismo contribuyente siempre que correspondan al mismo código de tipo de renta, procedan del mismo pagador, les sea aplicable el mismo tipo de gravamen y, además, si derivan de un bien o derecho, procedan del mismo bien o derecho.

El período de agrupación será trimestral si se trata de autoliquidaciones con resultado a ingresar, o anual si se trata de autoliquidaciones de cuota cero o con resultado a devolver.

Formas de presentación:

  • - en papel, generado como resultado de imprimir un formulario cumplimentado en el portal de internet de la Agencia Tributaria.
  • - telemática, por internet.

Plazo de presentación: depende del resultado de la autoliquidación:

  • Con resultado a ingresar: los veinte primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas cuya fecha de devengo esté comprendida en el trimestre natural anterior. Domiciliación del pago de la deuda tributaria: en el caso de presentación telemática, podrá domiciliarse el pago entre el 1 y el 15 de los meses de abril, julio, octubre y enero.
  • Con resultado de cuota cero: del 1 al 20 de enero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas.
  • Con resultado a devolver: a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas y dentro del plazo de cuatro años contados desde el término del período de declaración e ingreso de la retención. Se entenderá concluido el plazo para la presentación de la autoliquidación en la fecha de su presentación.

2.3. GANANCIAS DERIVADAS DE LA VENTA DE INMUEBLES.

Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.

Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Para los bienes que se transmitan durante el año 2012, los coeficientes son los siguientes:

Año de adquisición                          Coeficiente

1994 y anteriores                            1,3037
1995                                                   1,3773
1996                                                   1,3302
1997                                                   1,3037
1998                                                   1,2784
1999                                                   1,2554
2000                                                   1,2313
2001                                                   1,2071
2002                                                   1,1834
2003                                                   1,1603
2004                                                   1,1375
2005                                                   1,1151
2006                                                   1,0933
2007                                                   1,0719
2008                                                   1,0509
2009                                                   1,0303
2010                                                   1,0201
2011                                                   1,0100
2012                                                   1,0000

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento. Estas amortizaciones también se actualizan atendiendo al año al que correspondan.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

Pues bien, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así determinados será la ganancia que se someta a tributación.

No obstante, si el inmueble que ahora se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede ser reducida al resultar aplicable un régimen transitorio.

Si el transmitente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias.

Exención parcial:

Están exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. Esta exención parcial no resulta aplicable:

  • En el caso de personas físicas, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.
  • En el caso de entidades, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, o al cónyuge de la persona anteriormente indicada o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

 

Tipo de gravamen:

  • Tipo de gravamen 2011: 24%
  • Tipo de gravamen 2012 y 2013: 24,75 %

La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3 por 100 de la contraprestación acordada. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión. Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), a fin de que este último pueda deducir la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.

En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

Modelo de declaración:

  • Modelo 210, consignando el tipo de renta 28.

Formas de presentación:

  • en papel, generado como resultado de imprimir el formulario cumplimentado en el papel de internet de la Agencia Tributaria.
  • telemática, por internet.

Cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, excepcionalmente se podrá realizar una única declaración.

Plazo: tres meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que adquirió el inmueble para ingresar la retención (este plazo es, a su vez, de un mes desde la fecha de la venta).

Devolución del exceso retenido En el caso de pérdidas patrimoniales o en el caso de que la retención practicada sea superior a la cuota que debería haberse ingresado, existe derecho a la devolución del exceso retenido. El procedimiento de devolución se inicia con la presentación del modelo de declaración.

La Administración puede practicar liquidación provisional dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración. Cuando la declaración se presente fuera de plazo, los seis meses se computarán desde la fecha de su presentación. Si la liquidación provisional no se practica en el referido plazo, la Administración Tributaria procederá a devolver de oficio el exceso sobre la cuota autoliquidada, sin perjuicio de la práctica de ulteriores liquidaciones que pudieran resultar procedentes. Transcurridos los seis meses citados sin que se haya ordenado el pago de la devolución por causa no imputable al contribuyente, se añadirán a la cantidad pendiente de devolución los correspondientes intereses de demora.

3.- IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

Con carácter temporal, para los ejercicios 2011 y 2012, se ha restablecido este impuesto, que se devenga el 31 de diciembre de cada uno de esos ejercicios.

Base liquidable: La base imponible se reducirá, en concepto de mínimo exento, en 700.000 euros.

Obligación de declarar: Están obligados a declarar los sujetos pasivos cuya cuota resulte a ingresar. También están obligados aquellos cuyo valor de bienes y derechos resulte superior a 2.000.000 de euros, aún cuando la cuota resultara negativa.

4.- IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

Se trata de un impuesto local, es decir, exigido por los Ayuntamientos, que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles.

Todos los bienes inmuebles de cada municipio están incluidos en un censo y tienen asignado un valor (valor catastral). Partiendo del valor catastral y aplicando el tipo de gravamen que establece el Ayuntamiento, se obtiene el importe a pagar.

Anualmente, por cada inmueble incluido en el censo, se emite un recibo para efectuar el pago del Impuesto. Normalmente, los Ayuntamientos establecen la posibilidad de domiciliar el pago del recibo en una cuenta bancaria, con lo que se facilita que éste se efectúe dentro del plazo de pago fijado y se eviten los recargos.

El plazo para efectuar el pago varía en cada municipio, si bien normalmente es en torno a los meses de septiembre, octubre y noviembre de cada año

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16 respuestas a Tributación de los inmuebles urbanos propiedad de no residentes personas físicas

  1. Minerva dijo:

    Estimado Javier,
    Soy Española residente en Suiza desde 2011. En España tengo la que era mi vivienda habitual que hasta ahora nunca ha estado alquilada. Acabo de comprar una segunda vivienda. Mi intencion es vender la primera, pero mientras aparece un comprador la voy a alquilar a unos amigos Mi pregunta son : §Debo declarar el alquiler que es de 350 euros/mes? Puedo deducir algún gasto/impuesto. El formulario para declarar este alquiler ( creo haber leido que es el 210) y el IRPN es el mismo ? Cuando debo presentar dicha declaración y como justifico que estoy cobrando esa cantidad por el alquiler ?
    Gracias con antelacion y enhorabuena por este foro.
    Saludos

    • El modelo de IRNR es el 210.
      Los años no alquilados se presenta anualmente el 210 por la renta imputada.
      Cuando está alquilado se presenta trimestralmente.
      Los residentes en paises de la UE, pueden deducir los gastos del alquiler, los residentes de cualquier otro país no UE, no pueden deducir gastos.
      No hay que justificar los ingresos, tan solo presentar la declaración en los plazos correspondientes.

  2. Guillermo dijo:

    Hola Javier,

    Mi situación es la siguiente: soy residente en Irlanda y tengo la nuda propiedad de un piso situado en España del cual mi padre es usufructuario vitalicio y que es también su vivienda habitual.

    En este caso, al existir un usufructo, ¿está el inmueble sometido al IRNR? Mi interpretación es que la vivienda se debería declarar en el IRPF del usufructuario (aunque al ser vivienda habitual quedaría exenta) y que yo no estoy obligado a presentar una declaración del IRNR.

    Entiendo que en teoría yo sí debería declarar la vivienda por el impuesto sobre el patrimonio, pero en este caso el valor del inmueble es inferior al mínimo de 700.000 euros.

    Muchas gracias por mantener estas páginas tan útiles e informativas.

    • No porque no tienes el uso.

      El valor del usufructo es un porcentaje del valor de la vivienda que depende de la edad de tu padre. Resta de 89 la edad de tu padre y este será el porcentaje de valor del usufructo sobre el valor de la vivienda. El resto es el valor de la nuda propiedad.

  3. Jorge dijo:

    Hola Javier

    siendo residente en Noruega, soy titular en un 16.66% de un bien inmueble, que es vivienda habitual de mi madre (ella titular de un 50%). Los restantes 33.33% están repartidos a partes iguales entre mis hermanos, que tampoco viven allí.
    Agencia Tributaria me reclama IRNR por los años 2011, 2012… en base a esta propiedad, pero ¿al no estar la vivienda a mi disposición, por uso y por porcentaje de titularidad, debo liquidar este impuesto?

    De antemano, muchas gracias por tu asesoramiento.

  4. TERESA dijo:

    Hola Javier.
    Gracias por tu excelente blog y la calidad del mismo.
    Mi consulta es la siguiente: mi marido es propietario de una vivienda en Madrid y quiere donarme el usufructo vitalicio de la misma. El es residente fiscal en Alemania y yo de momento en Madrid. Entiendo que los impuestos a pagar serian por mi parte el de donaciones (¿es aplicable la exención del 99% de la CAM?) y la plusvalía.
    Por parte de mi marido ¿tiene que declarar algo como no residente al no haber ganancia o perdida patrimonial? Por ultimo, al presentar el modelo 210 anual por la renta del bien inmueble, que valor debe imputar ¿el de la nuda propiedad? ¿Se calcula la BI con el valor prorrateado a partir de la fecha de la donación o ya a partir del siguiente ejercicio?
    Por ultimo, ¿Cómo declaro yo el usufructo en mi IRPF?
    Te agradecería un poco de luz en este lío.
    Un saludo
    Teresa

    • La donación estaría sujeta a la normativa estatal no la de Madrid, por ser el donante no residente. No se aplica la reducción del 99% de Madrid.

      La entrega gratuita del usufructo, supone una ganancia o pérdida por diferencia entre la parte proporcional del precio de compra que corresponde al usufructo y el valor declarado en la donación. Al ser no residente y tratarse de un inmueble situado en España, está sujeto tanto a la retención del 3% como a la liquidación de la correspondiente ganancia de no residente

  5. Adolfo Martinez dijo:

    Siendo residente en EEUU tengo un piso alquilado en España. Pago un trimestralmente 24.75% del alquiler bruto (sin deducir gastos) con el modelo 210. Como residente en EEUU hay obligación de declarar ingresos en cualquier lugar del mundo. Los impuestos pagados en España se pueden deducir solo parcialmente con lo cual acabo pagando alrededor del 40% por los alquileres que recibo.
    Tengo entendido que hay un convenio fiscal España-EEUU para evitar la doble imposición. ¿Se puede aplicar este convenio al modelo 210 de la agencia tributaria para poder deducir los gastos? ¿Se puede aplicar el convenio para no declarar el alquiler en EEUU o para aumentar la deducción?

    • Es al contrario, puedes invocar en USA al IRS el derecho a obtener el crédito fiscal por impuestos pagados en el extranjero (no recuerdo el numero del formulario, que se añade como un schedule al 1040), de esta forma todo lo pagado en España es deducible en USA, sin que la deducción pueda ser mayor que lo que haya que pagar allí. En otras palabras puedes deducir íntegramente la menor de estas dos cifras:
      - el 24,75% del 210
      - o la cuota a pagar en USA

      • Adolfo Martinez dijo:

        El problema es que solo una pequeña parte de lo pagado en España es deducible en USA. En USA solo se puede deducir el tipo medio aplicado a los alquileres brutos menos gastos (amortización, reparaciones, etc). Los gastos son aproximadamente el 50% del alquiler bruto. Con un tipo marginal en USA del 28% y tipo medio del 18%, la deducción es un 18% del 50% o un 9% del alquiler bruto. El impuesto a pagar en USA es un 28% del 50% o un 14% del alquiler bruto. Combinando el 24.75% de España con los impuestos en USA, el total es 24.75 – 9 + 14 = 29.75% del alquiler bruto o 59.5% del alquiler menos gastos. Este tipo combinado marginal es mucho mas alto de lo que residentes tanto de USA como de España pagarían por alquileres en su país de residencia.
        Por esto preguntaba si el convenio fiscal permite alguna alternativa para evitar lo que parece ser una doble imposición.

        • Los números y la lógica son incorrectos.
          Con la deducción por doble imposición internacional, terminas pagando como mucho el total que se pagaría en el país más caro: en este caso el 24,75%, revisa el formulario americano porque lo que sale a pagar allí te lo compensan íntegramente con el crédito fiscal por el impuesto español,

          • Adolfo Martinez dijo:

            Hola Javier,
            Te agradecería que me indicaras que números son incorrectos. Estoy de acuerdo que no se debería de pagar mas que en el país mas caro, pero he llegado a esa conclusión siguiendo las instrucciones del impreso 1116 del IRS.

          • En el país de origen de la renta se paga lo que indique la normativa para no residentes.
            En el país de residencia se paga lo que indique la normativa para residentes, pero tiene que compensar la doble tributación en caso de que se produzca.
            La corrección de la doble tributación se realiza generalmente por uno de estos dos métodos:
            1.- Exención con progresividad, la renta queda exenta en el país de residencia, pero para calcular el tipo medio de gravamen, se aplica la escala de gravamen a todos tus ingresos incluidos los exentos y luego se aplica este tipo sólo a las rentas no exentas.
            2.- Deducción limitada. La renta gravada en el extranjero tributa normalmente en el país de residencia, y luego se deduce de la cuota a pagar el menor de los siguientes valores: el impuesto pagado en el extranjero o el impuesto a pagar en el pais de residencia por esta renta.

            Los alquileres en el CDI España-USA van por deducción limitada. El 24,75% sobre los ingresos del alquiler es mayor que el impuesto a pagar en USA, por lo que en USA tendrás que solicitar el reconocimiento del crédito fiscal por el impuesto pagado en España, y como resultado no tendrás que pagar nada en USA.

  6. Cristina dijo:

    Hola Javier,
    Tengo una nueva duda con respecto a un bien inmueble del que soy propietaria en España desde el año 2000, y que adquirí siendo no residente en la UE. Dese el 2005 soy funcionaria de la Unión Europea, y resido en Europa solo desde el 2010, año en el adquirí una vivienda, que se ha convertido en vivienda de uso principal. En España, no tengo ningún tipo de renta, y la única cuenta bancaria que tengo es una cuenta corriente para pagar gastos comunes del apartamento. Mi pregunta: ¿Tengo que hacer alguna declaración en España por el apartamento? He declarado (unos días tarde) mi casa en Bruselas, vía el 720.
    Muchas gracias por tus siempre útiles respuestas.

    • Eres residente del país donde residías 2010. Si este país no es España no tenías que haber presentado el 720.

      Por la parte del inmueble:
      Si eres residente y está a tu disposición, tienes que declarar la imputación de renta inmobiliaria correspondiente en IRPF, pero por aplicación de los mínimos exentos si no tienes otras rentas no te saldrá a pagar.
      Si eres no residente tienes que declarar la renta inmobiliaria en el modelo 210, y en este caso no se restan los mínimos personales. El importe a pagar será anualmente el 24,75% de la base del impuesto que es el 1.1% del valor catastral. Esto es aproximadamente el 0,27% del valor catastral.

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