¿Qué se entiende por rehabilitacion de vivienda?

La definición fiscal de Rehabilitación es importante porque si efectivamente se cumple (Real Decreto-ley 6/2010, de 9 abril):

• En IRPF dará derecho a deducir por rehabilitación (deduce igual que si fuera por adquisición de vivienda).
• En IVA, hará que la compra de una vivienda/edificio para rehabilitarla (incluso a un particular) y su posterior venta una vez rehabilitada: tributen por IVA, y no por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En caso de que la rehabilitación afecte a viviendas se aplicaría el tipo del IVA para viviendas del 8% (del 4% durante 2012)

Definición de Rehabilitación.

Se entiende Rehabilitación cuando las obras cumplan estas dos condiciones:

1. Que el coste total de las obras del proyecto de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, de su valor de mercado. (Anteriormente, hasta 2008, se incluía el precio del suelo también)
2. Cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

• Son Obras análogas a la rehabilitación
  1. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
  2. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados y drenajes para evitar humedades.
  3. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
  4. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
  5. Y las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
• Son obras conexas a la rehabilitación las que estén vinculadas a la misma de forma indisociable y no constituyan el mero acabado u ornato de la edificación o pintura de la fachada, siempre que su coste sea inferior al de las obras de rehabilitación más las obras análogas.
  1. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
  2. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
  3. Y las obras de rehabilitación energética, estimándose tales las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Ejemplo

El valor del inmueble es de 200.000 € antes de la rehabilitación. Según el IBI el 40% del valor catastral corresponde a la construcción y el resto al suelo. El valor de la construcción es de 200.000 € x 40% = 80.000 €

Para que la obra pueda ser calificada de rehabilitación es necesario:

• Que el proyecto de rehabilitación cueste más del 25% del valor de la construcción = 25% x 80.000 € = 20.000 €
• Supongamos que el coste del proyecto de rehabilitación son 22.000 €, es necesario que más del 50% (11.000,01 €) se correspondan con partidas del proyecto correspondientes a rehabilitación, obras análogas o conexas.
• Y el resto pueden ser obras meramente estéticas.