Inmuebles arrendados. Gastos deducibles y reducciones.

1.- ¿A quién corresponden los rendimientos del capital inmobiliario?

  • A la persona que sea titular de los bienes o derechos de los que dichos rendimientos procedan.
  • En caso de matrimonio, si la titularidad de los bienes o derechos corresponde por partes iguales a ambos cónyuges, por mitad a cada uno de ellos.
  • En caso de titularidad compartida, en función de la participación en la titularidad.
  • En caso de usufructo, los ingresos por alquileres corresponderán al usufructuario.
  • Los obtenidos por entidades en atribución de rentas de las que el contribuyente sea socio, heredero, comunero o partícipe, no se incluirán en este apartado de la declaración, sino que deberán declararse en el apartado F de la página 8 por el importe que en cada caso resulte atribuible.

2.- Ingresos íntegros. Casilla 070.

Se declarará todo lo que deba satisfacer el arrendatario (sin incluir el IVA o IGIC), la renta, los gastos, los servicios, la comunidad, el IBI; todo lo que se repercuta al inquilino.

Se declara cada inmueble de forma individual. Antiguamente se declaraba el total de ingresos de todos los inmuebles menos el total de gastos de todos los inmuebles.

3.- Gastos deducibles

Gastos que están limitados por el importe de los ingresos

  1. Intereses de los capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble y
  2. Gastos de reparación y conservación del mismo: gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, y los de sustitución de elementos preexistentes (v. gr.: instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.).
  3. Gastos de este mismo tipo que por la limitación de los ingresos no se pudieron deducir durante cualquiera de los 4 años anteriores.
  • No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. Estas cantidades aumentan el valor de la compra y minorarán la ganancia patrimonial cuando se transmita el inmueble.

Otros gastos fiscalmente deducibles

  1. Amortización de los inmuebles y demás bienes cedidos conjuntamente con los mismos. Es deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en ambos casos el valor del suelo. Así o bien tomaremos el valor catastral de la construcción; o el porcentaje que representa la construcción sobre el valor catastral total multiplicado por el precio de compra; y a este valor le aplicaremos el 3%.
    En caso de alquiler de muebles junto con el inmueble tomaremos el 10% del valor de los muebles.
  2. Tributos y recargos no estatales. Son deducibles los tributos y recargos no estatales (por ejemplo, el IBI), así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.
  3. Primas de contratos de seguro. Es deducible el importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos arrendados o cedidos.
  4. Gastos de administración, vigilancia, portería, etc. Son deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
  5. Gastos ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos, así como los gastos de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
  6. Saldos de dudoso cobro, cuando se cumpla:
    1. Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
    2. O, cuando entre el momento de la primera gestión de cobro y la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
      Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción como gasto, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
  7. Compensación fiscal para arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 sin derecho a revisión de la renta, se incluirá como gasto deducible adicional una cantidad equivalente a la que corresponda a la amortización del inmueble.

4.- Rendimiento neto y rendimiento neto reducido

Rendimiento neto.Casilla 075.

Los ingresos menos los gastos deducibles. Es posible que el resultado sea negativo.

Reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.Casilla 076

Tienen derecho a reducción por este concepto los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda. Esta reducción no resultará aplicable en los supuestos de arrendamiento de inmuebles por temporada, ni por supuesto a garajes, oficinas, locales…

  • El 60 por 100 del rendimiento (casilla 075), tanto si es positivo como si fuese negativo.
  • El 100 por 100 de la cuantía del rendimiento neto consignado en la casilla 075, siempre que éste sea positivo, cuando en el arrendatario de la vivienda concurran las dos circunstancias siguientes:
    1. Que tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años. La edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario.
    2. Que en el período impositivo haya obtenido rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas por importe superior al IPREM, que en 2011 asciende a 7.455,14 euros.
      1. Esta reducción del 100% no se aplicará cuando el rendimiento neto sea negativo. En este caso, el importe se reducirá un 60%.
      2. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, la reducción del 100% se aplicará sobre la parte que proporcionalmente corresponda a los que cumplan los requisitos señalados.
      3. Cuando el inquilino en el ejercicio cumpla los 30 ó 35 años, la reducción sólo se aplicará sobre el rendimiento que corresponda al período hasta cumplir dicha edad.
      4. El arrendatario deberá presentar al arrendador, antes del 31 de marzo, una comunicación con el siguiente contenido: Nombre, apellidos, domicilio fiscal y NIF. Referencia catastral, o en defecto de la misma, dirección completa, del inmueble arrendado objeto de la comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo anterior. Manifestar que tiene una edad entre los 18 y 30/35 años durante todo el año 2011 o durante que parte del mismo. Manifestación de haber obtenido durante el año unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al IPREM. Fecha y firma del arrendatario. Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación. En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

Importante. En su caso, no olvidar consignar las retenciones del arrendamiento en la casilla 744 de la página 14 de la declaración.

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227 respuestas a Inmuebles arrendados. Gastos deducibles y reducciones.

  1. Alberto dijo:

    Buenos dias
    Tenemos un piso alquilado y no sabemos como declararlo.

    Mi madre el 50% usufructo
    Yo 50 % pleno dominio
    Yo 50 Nuda propiedad .

    Gracias

  2. JOSE IGNACIO dijo:

    Buenos dias:

    Repecto a los deducciones del arrendador por vivienda alquilada, si no he entendido mal, cuando la vivienda arrendada lo es con mibiliario incluido, puedo dedudcirme por amortizacion un 3% del precio en escritura de la vivienda (o valor catastral si es mayor) y ademas durante 10 años un 10% del valor del mobiliario incluido en el alquiler.

    Si esto es correcto, es facil calcular la deduccion por el inmueble pero, respecto del valor del mobiliario, ¿que valor debe tomarse como referencia para su deduccion? ¿existe alguna forma legal de establecer su valor? ¿valdria como referencia el valor asegurado como contenido? ¿como se debe proceder para tasarlo?

    Saludos y gracias anticipadas.

    • Si, pero el 3% se calcula sobre la parte del precio de compra que corresponde a la construcción, el suelo no se amortiza. Busca el porcentaje que corresponde a la construcción en el recibo del IBI.

      • JOSE IGNACIO dijo:

        Gracias Jullastres por respuesta

        En realidad mi pregunta se refeeria a ladedudcion por amortizacion de bienes MUEBLES entregados con el pisos de alquiler.

        El piso alquilado lo es con mobiliario (electrodomesticos, mesas, camas Tv etc) y segun el articulo puedo deducirme el 10 % de su valor durante 10 años. ¿Necesito aportar facturas?, ¿existe alguna manera de valorar los muebles y electrodomesticos? ¿puede valer como referencia los datos del seguro (valor asegurado del Contenido)?

        Saludos y disculpas.

  3. Nacho dijo:

    Buenas tardes,

    somos una CB de dos socios, que factura alquiler por dos locales comerciales, que forman parte junto a una casa de un complejo. Dos preguntas, nos nos hemos deducido nunca la amortización sobre los locales alquilados (llevan ya unos 7 años alquilados). ¿Cómo debemos proceder ahora? ¿Es acumulativo?

    Otra pegunta, se ha producido una novación en la hipoteca ¿Los gastos relativos serían deducibles: gestoría, impuestos…?

    Muchas gracias.

    • La amortización tiene un máximo y un mínimo dentro de los cuales, es puedes elegir.
      Por los años anteriores no amortizados, ahora puedes amortizar el mínimo. 1% del valor de la construcción.
      Si los gastos de financiación son deducibles, y también los de la notación si esta vinculada con la hipoteca de los inmuebles alquilados.

  4. Maribel ORTIZ MONTES dijo:

    Buenos días,
    Mis padres son titulares en la provincia de Barcelona del 25% cada uno de ellos de un local comercial (o sea un total de un 50%) adquirido en 1986 por un importe total de 1.625.000.- Ptas. Dicho local estaba alquilado en el momento de la adquisición y lo fue en diversos períodos hasta hace aproximadamente 4 años. Desde entonces está desocupado. No disponemos de toda la información de gastos e ingresos desde la adquisición.
    Ahora tienen una oferta para la adquisición de su 50% y desearíamos saber cómo hemos de calcular la ganancia patrimonial (amortizaciones, qué gastos se pueden incluir, período de ingresos, coeficientes correctores, …) así como cuál sería la tributación de la misma.
    Gracias.

    • El valor fiscal de adquisición es
      el precio de compra
      mas los gastos de la compra
      menos las amortizaciones de los meses que ha estado alquilado
      Este total se corrige por inflación si la venta se realiza antes de final de año. Se multiplica lo anterior por 1.33
      Si se vende en 2015 ya no se aplica la inflación.

      La ganancia será la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal de adquisición
      Esta ganancia tributará al 8.62% si vendes en 2014
      Y al 7,67% si vendes en 2015 (parece más barato pero mira si tiene importancia no aplicar la corrección de inflación)

  5. Manuela Nieto Rostro dijo:

    Hola,
    tengo una duda respecto al modelo 210 con resultado negativo que espero me puedas aclarar:
    Soy residente en Reino Unido con piso alquilado en Madrid. Presento el modelo 210 trimestrasmente pero en este periodo la base imponible me sale negativa, por tener mas gastos que ingresos. Cual es el procedimiento a seguir en estos casos? Introducir un valor de gastos igual al de ingresos? Se puede reduciendo los gastos restantes en los siguientes periodos? Cuando y como se puede presentar esa declaracion con resultado “cero”? Muchisima gracias

  6. jose miguel pedroche dijo:

    ¿Durante cuantos años se puede aplicar la amortización por muebles?

  7. José María dijo:

    Mis padres tienen un local en propiedad en gananciales al 50% cada uno que está arrendado. El catastro y la AEAT tienen informado que dicho bien es propiedad de ambos al 50%. Al hacer la declaración de la renta 2013, se realizó de forma individual y se consignaron los ingresos, gastos y retenciones de dicho local al 50% a cada cónyuge.
    Ambas declaraciones eran a devolver. De la declaración de mi padre se ha recibido el importe solicitado pero de la de mi madre se ha recibido una paralela en la que se deniega la parte de retención correspondiente al local. Es verdad que en los datos fiscales solicitados a la AEAT, el tema de ingresos y retenciones por arrendamiento de local solo aparece en los datos de mi padre.
    ¿Cómo tengo que proceder y qué alegaciones debo presentar para recuperar la devolución solicitada?

  8. jucara dijo:

    Tengo un piso que compre hace ocho años y he decidido alquilarlo, desde cuando empieza el plazo para amortización de inmueble del 3%, desde el año siguiente a la compra o desde que decido alquilarlo? y durante cuantos años puedo deducirme el 3% de amortización por alquiler?

  9. fernando dijo:

    hola,

    vivo en londres desde hace años y tengo un apartamento en españa que alquilo por semanas. me dicen que tengo que presentar una declaracion por cada semana de alquiler, es decir, por cada inquilino. es correcto?

    • Sí, es correcto. El 210 se declara individualmente cada renta de cada inmueble y de cada inquilino, pero siempre se presenta trimestralmente.
      Ahora bien como el importe es el mismo si declaras trimestralmente un único formulario y adjuntas una relación de inquilinos con sus respectivos CIF, has cumplido también correctamente.

  10. Ramon dijo:

    Muchas gracias por contestar.

  11. maria dijo:

    Hola,
    Bueno compramos la vivienda a finales de agosto del 2003 para ser exactos, en tu anterior respuesta comentaste que los primeros 5 años estaban prescritos si? Ahora mi pregunta es, en agosto del presente haran 11 años que compramos el piso. Tengo que declarar estos ultimos 5 años? o estan tambien prescritos y por lo tanto solo tendria que declarar ahora por la vivienda que estoy alquilando desde pricipios de junio del 2014?
    No tengo mucha idea de como funciona todo esto en España pero no quiero tener problemas con hacienda y me gustaria saber como regularizar la situacion.
    Vivo en Inglaterra y estoy actualmente separada de mi compañero con el cual compre el piso. Podemos declarar juntos aunque ahora estemos separados? y si no podemos como se tiene que declarar? por la mitad de los beneficios del piso? Lo estamos alquilando por 325 euros con garage incluido en el precio 3 habitaciones y dos baños por medio de agencia inmobiliaria. En que situacion me encuentro?
    Espero haberme expresado mejor ahora y gracias.

    • tienes que declarar de 2009 a 2013, los años anteriores ya han prescrito.

      Mientras se pague el importe que corresponde a la totalidad de la vivienda hacienda no protestará aunque es mejor presentar del doble de declaraciones, cada uno pagando su mitad cada año.

      Habría que declarar el beneficio obtenido cada año descontando los gastos (comunidad, IBI, seguros, agencia…)
      Y este beneficio tributará al 24,75% (24% el 2009 2010 y 2011)

      El modelo a presentar es el 210.
      Necesitarás un certificado de residencia fiscal emitido por Inland Revenues, para tener derecho a deducir los gastos.
      Para años anteriores preséntalos anuales, pero para el futuro al estar alquilado la presentación tiene que ser trimestral.

  12. maria dijo:

    Hola otra vez y muchas gracias por la respuesta anterior

    Me olvide de comentar que mi novio y yo nos separamos (en buenos terminos) y seguimos vivimos en Inglaterra. Tiene mi ex que hacer la declaracion por separado o con la mia vale?
    Otro punto seria que por dos años y medio la inquilina era y todavia es menor de 30 años. Me ha parecido leer en internet que no tendria que declarar a hacienda por ello?
    Que sanciones me pondrian? Y si declaro en el 2015 estarian estos otros 5 años tambien prescritos? Y como puedo presentar declaraciones trimestrales fuera de plazo? Que Modelo tendria que rellenar?
    Gracias

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